商業(yè)地產(chǎn)加速＂升溫＂發(fā)展風險重重
2011-05-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
[提要]在住宅市場因調控而波動起伏之際，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)去年以來迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建“CBD”(中央商務區(qū))、金融區(qū)、超高層酒店和辦公樓宇。
在住宅市場因調控而波動起伏之際，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)去年以來迅速升溫：成交顯著增加，租金大幅增長，空置率明顯回落，一些二、三線城市也紛紛興建“CBD”(中央商務區(qū))、金融區(qū)、超高層酒店和辦公樓宇。業(yè)內人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的復蘇動力除住宅調控導致開發(fā)商“轉身”外，還與不少城市服務經(jīng)濟快速發(fā)展有關。但商業(yè)地產(chǎn)如果一哄而上、過于超前發(fā)展，將導致供應過剩、風險增加。
商業(yè)地產(chǎn)擺脫陰影進入“快車道”
統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，去年1-11月，全國住宅銷售面積增長7.4%，但同期辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積增速分別為25.9%和35.2%。一度因金融危機而陷入低谷的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)恢復“元氣”。
租金上漲是商業(yè)地產(chǎn)市場回暖的表征。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，上海甲級辦公樓市場租金環(huán)比上漲6.5%，達到7.5元/平方米/天。其中，浦西平均租金上漲7.1%，至7.6元/平方米/天，這是浦西自2005年以來環(huán)比增幅最大的一季。浦東平均租金增速在經(jīng)歷去年第三季度的短暫放緩后，在第四季度呈現(xiàn)強勁上漲態(tài)勢，環(huán)比漲5.8%至7.4元/平方米/天。
一家跨國制造業(yè)企業(yè)去年四季度租賃浦西會德豐國際廣場約4500平方米辦公空間，使辦公室面積擴大近80%;另一家專業(yè)服務類外企則在“企業(yè)天地”擴租約30%達到近4000平方米。一些新竣工的辦公樓短期內簽約率就達到50%以上。
另一家知名物業(yè)服務機構高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，去年上海商業(yè)地產(chǎn)市場一共有22個整棟物業(yè)交易，總成交金額達360億元，為2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲級寫字樓空置率已經(jīng)下降至7%，這是近20年來的最低水平;租金則較2009年同期上漲22.8%，并超過了2008年金融危機之前的峰值。
2010年，萬科、中糧、保利、中海、富力等國內多家一線住宅開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。業(yè)內認為，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)將成為內地房地產(chǎn)企業(yè)的一大發(fā)展方向。
樓市調控下“轉身” 經(jīng)濟轉型中“掘金”
2010年，萬科的住宅銷售額首次突破1000億元，但它同時改變了多年堅持的住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，當年在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元。
“如果住宅市場一直這么好，為何要去做商業(yè)地產(chǎn)?”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說，“這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在為未來的市場變局作準備。”
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