鄂爾多斯大量房產(chǎn)斬價(jià)急售頂賬賣出去屬幸運(yùn)

2013-10-31 來源：上海證券報(bào) 編輯：王紅蘭

摘要：當(dāng)一線城市樓市再度迎來“金九銀十”、并讓外界對高房價(jià)擔(dān)憂之時(shí)，以鄂爾多斯、神木為代表的部分三四線城市，卻仍未走出上一輪房地產(chǎn)調(diào)控的“冰谷”。

　　過去幾年間，伴隨煤炭漲價(jià)，在源源不斷從地下挖掘“黑金”帶來的財(cái)富效應(yīng)作用下，各地大量民間資本和掘金者紛紛涌入，并在當(dāng)?shù)孛耖g借貸的推波助瀾下，上述地區(qū)房地產(chǎn)市場迅速膨脹，其房價(jià)一度直追一線城市。

　　然而，與當(dāng)?shù)赜邢薜某Ｗ∪丝诓幌鄥f(xié)調(diào)的是，上述地區(qū)的樓市供應(yīng)量過剩程度令人咋舌，大多數(shù)房產(chǎn)并非因?yàn)?ldquo;剛需”，而是以滿足身份榮耀和財(cái)富欲望的中國式“購房崇拜”。

　　2011年下半年以來，民間借貸熱潮悄然蔓延并最終演化為一場危機(jī)，成為擠破上述地區(qū)房價(jià)泡沫的“最后一根稻草”。在遭受一場危機(jī)浩劫后，當(dāng)?shù)孛癖娊K于在一堂風(fēng)險(xiǎn)教育課中幡然醒悟，財(cái)富管理則是他們亟須惡補(bǔ)的下一課。

　　神木：滿城盡是拋房客

　　時(shí)隔兩年，上證報(bào)記者再次來到這座有“中國科威特”之稱的神木縣城——該縣緊鄰中國最大的神府東勝煤田，一度因“陜西第一強(qiáng)縣”和“全民免費(fèi)醫(yī)療”而名聲大噪，后又因出了個(gè)擁有41套房的“龔愛愛”而廣為人知。

　　與兩年前高層建筑尚不多見、外觀稍顯破舊的縣城相比，如今，一片片外觀洋氣的高層建筑群矗立在穿城而過的窟野河兩岸，一座高數(shù)十米的高架橋貫穿縣城東西，一幅由當(dāng)?shù)卣拇蛟斓?ldquo;最美縣城”藍(lán)圖初具雛形。

　　不過，在繁華的表象下，當(dāng)?shù)貥鞘姓?jīng)歷一場“寒流”。分布于縣城各個(gè)角落的信息欄則成為洞察房價(jià)走勢的風(fēng)向標(biāo)。位于縣政府南門外的信息欄，被一層層房產(chǎn)租賣廣告糊得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，“急售”、“急租”是幾乎每張廣告的關(guān)鍵詞。

　　這天中午，家住附近的王阿姨提著一個(gè)裝滿“房屋急售”廣告的塑料袋，她要轉(zhuǎn)讓的是她名下某新樓盤的三套房，面積均為158平方米，盡管她的期望值已經(jīng)從去年的180萬一路下跌到120萬，但最終多少萬能成交，她心中并沒有底。

　　據(jù)了解，王阿姨名下的三套房均為拆遷補(bǔ)償所得，因此并不存在“割肉”一說，看著房價(jià)一天天縮水，現(xiàn)在她只想早日脫手。“有時(shí)間就重貼一遍，否則很快會被淹沒。”與記者說這話，她就朝不遠(yuǎn)處的另一信息欄走去。

　　“趕著貼廣告”的并不止類似王阿姨這樣的個(gè)人售房者，位于縣城人民廣場附近的一處信息欄，兩位衣著筆挺的房地產(chǎn)中介也趕來貼售房廣告。

　　在其中一位房產(chǎn)中介看來，神木房價(jià)是從前年就開始跌了，只是沒有那么明顯，“去年房子還是幾萬幾萬得跌，今年就是十幾萬、幾十萬地跌。今年七八月份你沒來，那時(shí)候跌得最兇。”他說。

　　隨后，記者在這位房產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下，來到了位于縣城核心位置的某小區(qū)，一套160平方米的大三居毛坯房，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)130萬(需全款)，而在房價(jià)最高的時(shí)候，200萬都很難搶到很好的戶型。

　　行走在神木縣城東興街上，隨處可見類似“此樓整體或分割出租”、“低價(jià)出售高檔寫字間”、“此樓11層、12層整體出租出售”等掛在顯眼處的廣告。樓市下行，昔日火爆一時(shí)的部分高檔會所也掛出整體轉(zhuǎn)讓的招牌。

　　鄂爾多斯：“頂賬房”腰斬入市

　　如果說神木樓市入冬尚不足一年的話，那么距這里200多公里外的鄂爾多斯的情況則更糟糕一些。實(shí)際上，自2011年下半年起，隨著當(dāng)?shù)孛耖g借貸危機(jī)的爆發(fā)，鄂爾多斯樓市就已陷入停滯狀態(tài)。

　　尤其是最近一年來，盡管以北京為代表的一線城市房價(jià)再創(chuàng)新高，但鄂爾多斯的房價(jià)自上一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，就再也沒有緩過勁了。期間，當(dāng)?shù)胤績r(jià)暴跌的消息更是頻見報(bào)端。為一探究竟，記者兩年來第五次奔赴鄂爾多斯。

　　10月中旬，記者跟隨地產(chǎn)中介來到位于康巴什新區(qū)的公務(wù)員小區(qū)，其中一套150平方米的三室兩廳的“頂賬房”售43萬，單價(jià)每平方米2800元。兩年前，該小區(qū)以低于周邊商品房20%的4100元定向出售給當(dāng)?shù)毓珓?wù)員。

　　事實(shí)上，在鄂爾多斯二手房銷售市場上，類似以“腰斬價(jià)”急售的“頂賬房”并非少數(shù)。迫于債權(quán)人步步緊逼的償債壓力，很多房產(chǎn)持有人不得不以遠(yuǎn)低于市場價(jià)掛牌，盡管如此，能賣出去仍屬幸運(yùn)。

　　“由于現(xiàn)在購買力差，降價(jià)也難以拉動銷量，表面上開發(fā)商降價(jià)幅度有限，但實(shí)際上，真實(shí)的成交價(jià)低得驚人。甚至只要能拿出30萬元現(xiàn)金，100平方米內(nèi)的房子可以隨便挑。”鄂爾多斯一位知情人士告訴記者。

　　在東勝通往康巴什的必經(jīng)之路的中段，兩年前開盤的高檔社區(qū)“星河灣”，最初標(biāo)價(jià)每平方米2.4萬的精裝房，目前正以毛坯房每平方米1萬元的價(jià)格促銷，而在二手市場，更低至每平方米幾千元拋售。

　　民間借貸成壓倒房價(jià)的“最后一根稻草”

　　房價(jià)腰斬、門店歇業(yè)、售樓處人去樓空、低價(jià)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租廣告遍布街頭巷尾……在鄂爾多斯、神木等地，所見所聞皆觸目驚心。而比房價(jià)暴跌令當(dāng)?shù)厝藫?dān)心的是，由于外來人口的急劇減少，即便再降價(jià)也根本賣不動。

　　“當(dāng)?shù)厝硕加型赓~收不回來，他還怎么買房?煤價(jià)暴跌、地產(chǎn)停工，外地人掙不上錢怎么可能留在哪?人人逃離的結(jié)果只能是惡性循環(huán)，無量下跌。”一位曾在鄂爾多斯做生意的知情人士表示，并斷言五年之內(nèi)不可能恢復(fù)了。

　　“人口外流對住房需求減少，尤其減少了住房租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產(chǎn)，泡沫勢必破裂。” 曾多次參與調(diào)研的高和資本董事長蘇鑫(微博)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)量嚴(yán)重過剩以及外來人口大批流失，是造成當(dāng)?shù)貥鞘械兔缘闹饕颉?/p>

　　來自鄂爾多斯官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年末全市常住人口130萬人，比年初減少了3萬人。而根據(jù)蘇鑫一行的調(diào)研，當(dāng)?shù)厝丝谕饬骺赡芨訃?yán)重，僅僅東勝區(qū)去年就走了10萬人。

　　房地產(chǎn)超量供給、本地人口有限、務(wù)工人口外流——同樣的悲劇也發(fā)生在縣城人口僅有30萬的陜北神木。

（責(zé)任編輯：王紅蘭）