五年內(nèi)過半房企退出市場國內(nèi)地產(chǎn)只局部火熱

2013-04-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂

摘要：王海預(yù)計，未來3-5年內(nèi)，可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。在美國城鎮(zhèn)化期間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場份額可以超過10%，而萬科的市場份額目前剛超過2%，市場集中度提升趨勢才開始。對應(yīng)房地產(chǎn)股的基本投資邏輯，是看好市場份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續(xù)提升過程。

　　中小盤基金經(jīng)理王海，目前似乎已被市場定義為房地產(chǎn)投資的多頭，一年多以來重倉地產(chǎn)股，給他帶來收益的同時，也使他在房地產(chǎn)板塊調(diào)整中成為輿論目標(biāo)。這位近兩年憑借房地產(chǎn)股一戰(zhàn)成名的基金經(jīng)理，對房地產(chǎn)板塊及整個市場的投資有其自身邏輯。

　　王海表示，2012年其對房地產(chǎn)板塊的投資，是出于防守而非進攻的角度，重倉龍頭企業(yè)，為其獲得了較大收益。2013年一季度，房地產(chǎn)板塊波動引發(fā)其進一步深入思考，他提出資本市場對房地產(chǎn)的理解存在三大誤區(qū)。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)

　　只是局部火熱

　　國五條細則出臺之前，一線城市二手房交易井噴，房價再次上漲，在王�？磥�，中國的房地產(chǎn)市場并非如表面呈現(xiàn)的這般火熱。

　　中國作為一個二元甚至三元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)體，發(fā)展不均衡決定目前呈現(xiàn)的地產(chǎn)銷售火爆僅停留在北上廣深四個一線城市。春節(jié)回家期間，王海沿途看到眾多三線或是四線城市有大片待售新房，房價也處于均衡位置沒有上漲。

　　同時，投資人士說起地產(chǎn)公司就想到以“招保萬金”為代表的一二線龍頭。王海認(rèn)為，差別化的調(diào)控措施有利于房地產(chǎn)市場的競爭，從過去“小而散”局面轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;大而集中”的新格局，同時龍頭企業(yè)的經(jīng)營策略方向正確，龍頭公司普遍銷售火爆、大舉拿地、預(yù)收賬款、業(yè)績都很好。

　　“但這并不能推而廣之，認(rèn)為所有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況都不錯。”王海認(rèn)為，截至2012年，國內(nèi)有超過1萬家的房地產(chǎn)公司，這個數(shù)量與任何國家在快速城市化進程中的歷史數(shù)據(jù)相比都太多。2010年以來，對房地產(chǎn)市場中80%以上的企業(yè)而言，經(jīng)營環(huán)境非常惡劣。

　　他預(yù)計，未來3-5年內(nèi)，可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。在美國城鎮(zhèn)化期間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場份額可以超過10%，而萬科的市場份額目前剛超過2%，市場集中度提升趨勢才開始。對應(yīng)房地產(chǎn)股的基本投資邏輯，是看好市場份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續(xù)提升過程。

　　因此，面對當(dāng)前少數(shù)城市成交火熱的局面，王海認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體上將面臨市場趨冷的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，北上廣深的局部火熱現(xiàn)象難以擴展為全國現(xiàn)象。

　　投資者過分關(guān)注

　　具體政策措施

　　作為一位重倉房地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理，王海十分關(guān)注國家的調(diào)控政策方向，但他傾向于從大的市場邏輯中尋找國家對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，而不是關(guān)注一時的具體政策。自去年開始，他就通過公開資料關(guān)注新總理對市場的態(tài)度，甚至仔細學(xué)習(xí)了李克強當(dāng)年的博士論文。

　　“市場過分關(guān)注政府具體政策措施。”他直言，雖然自己也關(guān)注房地產(chǎn)政策，但關(guān)注的角度卻與市場不同。“任何個人都無法預(yù)測下一步具體政策什么時候出臺，具體出臺什么內(nèi)容，我更在意經(jīng)濟的大趨向如何，以及在大經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)政策取向會如何。”

　　在他看來，需要明確的是，在任何大國經(jīng)濟體中，房地產(chǎn)都發(fā)揮著實質(zhì)意義上的龍頭支柱性產(chǎn)業(yè)作用。在中國，2012年商品房銷售額在6.4萬億左右，占中國GDP的比重百分之十幾;如果算全口徑，把保障房、工業(yè)廠房、農(nóng)村自建房等都算上，銷售額超過10萬億，占GDP的份額超過20%。這意味著假如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，沒有任何產(chǎn)業(yè)能對沖其對經(jīng)濟的影響。

　　從我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的大趨勢出發(fā)，王海認(rèn)為，短期內(nèi)尋找一個可以替代房地產(chǎn)的行業(yè)并不現(xiàn)實，理想的模式是房地產(chǎn)業(yè)進行正確的政策轉(zhuǎn)型。“走差別化、市場化、制度化發(fā)展的道路，沒有第二道路可以選擇。”王海表示。

　　他坦言，自己并不做特別短期的判斷，他關(guān)注的是投資標(biāo)的企業(yè)盈利狀況以及未來三年的盈利趨勢。政府對各個主要產(chǎn)業(yè)都有相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，投資必須關(guān)心當(dāng)前以及未來的盈利趨勢。“對于我們而言，政策可能沒有辦法預(yù)測，但盈利可以去分析。只要明了大的趨勢背景，將研究工作做扎實，企業(yè)當(dāng)前及未來一段時間的盈利趨勢是可以把握的。”

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