“國五條”后的2013：地產(chǎn)業(yè)或迎更徹底洗牌(2)

2013-03-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜

　　行業(yè)洗牌趨勢將更明顯

　　盛富資本總裁黃立沖表示，房企業(yè)績預(yù)期出現(xiàn)較大的分化，主要原因還是政府的調(diào)控政策帶來的。

　　“國五條帶來的影響還需分區(qū)域來看，一線城市可能稍微好一些，但部分一直靠投資需求支撐的二線城市和三線城市，情況則會(huì)很糟糕”，黃立沖指出，一二線城市的市場目前仍然是主流開發(fā)商在把持，而三四線城市則是中小型開發(fā)商發(fā)展的空間，在三四線城市受到的沖擊大過一二線城市的情況下，“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的局勢將更為明顯，同時(shí)，一些區(qū)域性的中小開發(fā)商的生存空間將進(jìn)一步壓縮。

　　而一份來自相關(guān)機(jī)構(gòu)的報(bào)告則顯示，2012年，行業(yè)集中與分化的趨勢已經(jīng)開始加劇。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)測評(píng)中心三家單位聯(lián)合發(fā)布的“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)報(bào)告”（以下簡稱報(bào)告）顯示，2012年，行業(yè)前10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售總額達(dá)7973.66億元，占500強(qiáng)銷售總額32%，占比較2011年提高4個(gè)百分點(diǎn)。而從房企銷售集中度來看，前10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率從2009年的8.57%提高到2012年的12.37%，創(chuàng)近年來最高點(diǎn)。

　　來自上述報(bào)告的另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年-2012年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)四廠商集中度（CR4，即最大四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占全國銷售額的比重）分別為7.8%、3.3%、5.8%、5.9%和7.5%，2012年的四廠商集中度已逼近2008年的高點(diǎn)。

　　從行業(yè)集中與分化的角度來看，2012年的情況大致接近2008年。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)在2008年進(jìn)行了“洗牌”，而此次“洗牌”所奠定的行業(yè)格局一直持續(xù)至今。

　　黃立沖認(rèn)為，雖然在不同的市場，不同產(chǎn)品定位的開發(fā)商的分化一直在持續(xù)，但政策一旦發(fā)揮效力，這種分化在今年可能會(huì)更明顯，“除二手房個(gè)稅、二套房首付比例等政策改變之外，房產(chǎn)稅一旦大范圍推出，可能改變整個(gè)市場的格局和態(tài)勢，一旦與經(jīng)濟(jì)周期等因素聯(lián)合發(fā)揮作用，將對(duì)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。”

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌的看法則相對(duì)謹(jǐn)慎，“行業(yè)的集中與分化是一個(gè)漸進(jìn)的過程，目前仍在量變的階段，因?yàn)?lsquo;國五條’地方細(xì)則還未完全出臺(tái)，所以對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響還有待觀察，但可以肯定的是，行業(yè)分化、集中度提高，以及利潤率逐步下降將是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。”

　　房企欲力推商業(yè)地產(chǎn)

　　事實(shí)上，“國五條”對(duì)地產(chǎn)商的影響還是非常明顯，在這樣的大背景之下，地產(chǎn)企業(yè)更加看中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　綠城、世茂等向來以大戶型開發(fā)為特點(diǎn)的地產(chǎn)商紛紛調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，順應(yīng)市場的趨勢，開發(fā)一部分小戶型的產(chǎn)品。

　　此外，銷售型的商業(yè)地產(chǎn)，也成為開發(fā)企業(yè)今年力推的主力產(chǎn)品。復(fù)地此前在發(fā)布上海首個(gè)項(xiàng)目申公館時(shí)披露，今年銷售的項(xiàng)目中，將有28%是商業(yè)地產(chǎn)。尤其在上海，總共七個(gè)項(xiàng)目中，有四個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)。

　　同樣，世茂地產(chǎn)方面也透露，世茂股份主打商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將在其未來的業(yè)績中占有越來越重要的角色。去年，世茂股份的合同銷售額超過百億元，占世茂房地產(chǎn)總銷售業(yè)績的25%以上。

　　看重商業(yè)地產(chǎn)的還有龍湖，去年的銷售額有三分之一來自商業(yè)地產(chǎn)。而今年，龍湖為了銷售商業(yè)地產(chǎn)推出金蘋果計(jì)劃，將不同城市的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行組合銷售。

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