“國五條”后的2013：地產(chǎn)業(yè)或迎更徹底洗牌

2013-03-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜

摘要：盡管部分地產(chǎn)商選擇了相對保守的銷售目標(biāo)，但大多數(shù)地產(chǎn)商，尤其是排名靠后的房企卻躍躍欲試，企圖趕超排名靠前的房企。中房信最新公布的研究報告稱，行業(yè)整合越來越集中，但是“后進(jìn)”企業(yè)集體提出的銷售目標(biāo)卻讓人相信，地產(chǎn)寡頭時代的到來遠(yuǎn)沒有想象中的那么容易。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年，房地產(chǎn)行業(yè)分化繼續(xù)加劇，龍頭房企的市場占有率逼近2008年的最高點。在國五條調(diào)控持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硪淮胃鼮閺氐椎南磁啤?/p>

　　排名靠后房企欲彎道超車

　　截至目前，萬科、中海、龍湖、華潤置地、碧桂園、綠城、富力、越秀地產(chǎn)、華潤置地和北辰置業(yè)10家房地產(chǎn)企業(yè)已公告去年業(yè)績及今年預(yù)期，除了越秀和北辰外，其他房企的銷售排名常年處于全國前十的第一集團(tuán)。這10家公司中，只有3家銷售業(yè)績目標(biāo)較去年大幅上升。

　　作為行業(yè)“老大”，萬科去年合約銷售金額突破1400億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年年底，萬科所持有的貨幣資金量達(dá)522.9億元，遠(yuǎn)超短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總和;凈負(fù)債率僅23.5%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。在這樣一種相對健康的財務(wù)狀況下，萬科今年的目標(biāo)卻并不冒進(jìn)。

　　根據(jù)萬科對外透露的公開消息，萬科“不會把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上”，認(rèn)為中國房價快速上漲的時代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束，其“應(yīng)該”包括三層含義：這是大眾希望看到的結(jié)果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。

　　除萬科之外，去年合約銷售一舉跨越1000億港元的中海也表達(dá)了類似的看法。中海將今年的銷售目標(biāo)定在了1000億港元，甚至低于去年的實際完成量。

　　中海高層在其業(yè)績發(fā)布會上表示，這一目標(biāo)系“貫徹集團(tuán)一貫的保守作風(fēng)，以百分百能達(dá)到目標(biāo)的角度發(fā)展。不過，有關(guān)目標(biāo)亦反映集團(tuán)對今年房地產(chǎn)市場持審慎的看法”。

　　去年，通過將旗下商業(yè)項目廣州國際金融中心注入越秀房產(chǎn)信托，越秀地產(chǎn)將其負(fù)債率進(jìn)一步降低至47%的水平。今年，公司的銷售目標(biāo)定為132億元，與2012年的合約銷售金額相比僅有個位數(shù)的增長。越秀地產(chǎn)高層對此的解釋是，希望維持較好的財務(wù)狀況，同時依據(jù)可售貨量以及去化率來做出相關(guān)的規(guī)劃。

　　除上述3家房企之外，龍湖、華潤置地、綠城和保利置業(yè)的預(yù)期也相對保守。

　　但是，這些企業(yè)的保守，或許將給排名靠后者以彎道超車的機(jī)會。

　　去年，碧桂園合約銷售476億元，今年將業(yè)績目標(biāo)調(diào)高至620億元，增幅達(dá)30%。此外，根據(jù)富力高層在業(yè)績會上透露的信息，其今年的銷售目標(biāo)為420億元，相比2012年增加了100億元，增幅為31%。同樣，北辰置業(yè)在財務(wù)狀況不甚樂觀的情況下，依然將今年的合同銷售計劃定在了53億元和106萬平方米，比2012年分別調(diào)高了41.3%和42.3%。

　　世茂地產(chǎn)明確提出今年的業(yè)績要較去年增長30%，去年合約銷售額一直維持在100億元左右的復(fù)地，今年也提出了200億元的銷售目標(biāo)。除了上述地產(chǎn)商外，陽光城、蘇寧環(huán)球等在A股上市的地產(chǎn)商也都提出了業(yè)績大幅增長的目標(biāo)。

　　中介市場，21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航透露，雖然受國五條影響，二手房市場可能有三到六個月的調(diào)整，但今年21世紀(jì)不動產(chǎn)依然要著力擴(kuò)大自己的市場份額。

　　土地購買的兩種不同判斷

　　在不同的業(yè)績預(yù)期之下，房企今年的擴(kuò)展計劃出現(xiàn)了較大的反差。

　　萬科在闡述今年的擴(kuò)張策略時表示，未來會立足自住需求的產(chǎn)品定位，繼續(xù)關(guān)注可能的項目發(fā)展機(jī)遇。在具體項目的決策上，公司仍然會重點關(guān)注土地價格相對于周邊房價的合理性，以及項目的風(fēng)險可控性。

　　在談到今年的拿地計劃時，龍湖地產(chǎn)主席吳亞軍透露，由于現(xiàn)在的土地儲備有3900萬平方米，能滿足公司6-7年的開發(fā)，“所以并沒有那么激進(jìn)，不會非要在今年買地”。

　　2012年，綠城的凈負(fù)債比例降至49%，今年公司的擴(kuò)張節(jié)奏或許仍將放緩，主要目標(biāo)將放在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)上。綠城對外透露，會“繼續(xù)留意變現(xiàn)部分回收周期較長的項目，以改善集團(tuán)的現(xiàn)金流和土地儲備結(jié)構(gòu)”。

　　去年，越秀地產(chǎn)投入80億元取得12塊地，獲得了近38萬平方米的新增土地儲備，但根據(jù)越秀地產(chǎn)高層在業(yè)績發(fā)布會上透露的信息，今年的土地儲備開支僅為34億元，比2012年減少了近58%。

　　就拿地計劃而言，相對于上述幾家公司的“保守”，目前銷售規(guī)模不大的北辰置業(yè)則展示了積極的一面。

　　截至2012年底，北辰置業(yè)賬面現(xiàn)金僅為26億元，除定向使用的資金之外，其中只有10多億的可自行支配的資金。而截至去年年底，北辰置業(yè)短期債務(wù)達(dá)到了43億元，其中，流動資金貸款有12億元，一年內(nèi)到期的借款14億元，還有一筆今年7月份需償還的約17億元的公司債。

　　在資金面如此緊張的情況下，北辰置業(yè)仍然表示將利用自有資金拿地，同時積極開辟融資渠道。

　　碧桂園2012年拿地的費(fèi)用約在100億元，但其最新透露的消息是今年拿地開支將增加至120億元，增加幅度達(dá)到20%。富力目前并未透露具體的拿地費(fèi)用，但富力董事長李思廉在業(yè)績發(fā)布會上表示，“公司在銷售300億元的階段停留了幾年，呆得有點久了，因此公司2013年在發(fā)展和銷售方面都會表現(xiàn)得更‘進(jìn)取’一些”。

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