房企千億軍團(tuán)逆勢擴(kuò)容行業(yè)洗牌分化加劇

2013-01-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：優(yōu)等心

摘要：在調(diào)控持續(xù)的背景下，認(rèn)清形勢的房企巨頭業(yè)績飆升勢頭不減。“千億俱樂部”不再是萬科一家獨大，保利、綠地在2012年也加入了千億陣營。從百億到千億，保利用了5年時間，綠地則用了8年。

　　中小房企則面臨更大的挑戰(zhàn)，破產(chǎn)、倒閉、并購案例層出不窮。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企處于虧損狀態(tài)。

　　有研究報告稱，房地產(chǎn)寡頭時代已經(jīng)到來。隨著調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)成為行業(yè)共識，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢會進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　“第一軍團(tuán)”秩序重構(gòu)

　　根據(jù)萬科2013年1月7日發(fā)布的公告，2012年12月萬科實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，同比分別大幅增長94.9%和141.8%，環(huán)比則略有下降。綜合此前銷售業(yè)績，萬科2012年全年累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。

　　往前追溯，萬科的銷售額在2010年首次突破千億元大關(guān)，2012年1412.3億元的成績再度刷新行業(yè)紀(jì)錄，目前萬科已是全球首個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額超過200億美元的公司。

　　萬科業(yè)績連年增長，與其產(chǎn)品定價與定位準(zhǔn)確不無關(guān)系，2012年萬科全年銷售均價為10900元/平方米，而此前的2011年和2010年銷售均價分別為11303元/平方米和12049元/平方米。

　　2013年1月13日，保利發(fā)布業(yè)績快報稱，公司2012年報告期內(nèi)實現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。保利地產(chǎn)由此成為繼萬科之后第二家2012年銷售額突破1000億元大關(guān)的公司，在上市房企中，全國排名第二，與第一名萬科的差距也在逐步縮小。

　　2012年，保利地產(chǎn)高調(diào)在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張，實際上，在過去幾年的深耕之后，保利的住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動模式已經(jīng)成型。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心近期共同發(fā)布的《2012年中國房企住宅銷售TOP50》排行榜顯示，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)收入達(dá)到1078億元，首次躍入千億房企行列。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)TOP10企業(yè)中唯一沒有上市的公司，綠地的財務(wù)狀況近年來一直被指為處于“霧里看花”的狀態(tài)。綠地集團(tuán)董事長張玉良曾表態(tài)，“我們的負(fù)債率近兩年平均保持在70%以上，在整個行業(yè)中屬于中等，在非上市公司中不算高，但也不算低。”

　　大連萬達(dá)集團(tuán)近日公開全年銷售業(yè)績，2012年萬達(dá)集團(tuán)總收入達(dá)1416.8億元，較2011年的總收入1051億元增長34.8%。集團(tuán)旗下的核心企業(yè)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2012年繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)銷售已過千億元，比2011年的953億元穩(wěn)中有升。萬達(dá)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司之所以能在宏觀調(diào)控形勢下逆勢而上，主要原因在于多年前開始進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整見到成效，住宅開發(fā)占比大幅減少，受宏觀調(diào)控的影響不嚴(yán)重。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)仍占萬達(dá)集團(tuán)總體業(yè)務(wù)的六成以上，但近年來萬達(dá)集團(tuán)在文化產(chǎn)業(yè)及旅游等領(lǐng)域開始探路，謀求轉(zhuǎn)型。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾在多個場合公開表示，希望萬達(dá)在未來的5至8年內(nèi)實現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型。

　　萬達(dá)集團(tuán)2012年全年累計開業(yè)持有物業(yè)面積1290萬平方米，比2011年增長43%。到2012年底，擁有已開業(yè)的萬達(dá)廣場66家、五星級或超五星級酒店38家、影城453家、百貨商場57家，此外還有長白山、西雙版納、大連金石等超大型旅游地產(chǎn)項目，以及總投資500億元的武漢中央文化區(qū)。

　　值得關(guān)注的是，2012年，具有超強(qiáng)盈利能力的中海、恒大也正在步步逼近“千億軍團(tuán)”。

　　2013年1月10日，中海公布的2012年銷售業(yè)績顯示，其去年的銷售面積為746.7萬平方米，銷售額達(dá)到1115.2億港元，折合人民幣約為900億元。

　　1月7日，恒大地產(chǎn)發(fā)布銷售簡報稱，2012年12月實現(xiàn)合約銷售額為76.9億元。恒大全年共實現(xiàn)合約銷售額923.2億元，同比增長近15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過年初預(yù)期的800億元合約銷售計劃。

　　中國指數(shù)研究院近期發(fā)布報告稱，越秀地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、魯商置業(yè)等企業(yè)2012年首次進(jìn)入百億房企榜單。該報告認(rèn)為，百億房企通過把握市場先機(jī)、深耕核心城市和聚焦主流產(chǎn)品三個主要手段，將在2013年持續(xù)擴(kuò)大銷售優(yōu)勢。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢已經(jīng)成為行業(yè)共識，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢會進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　或有三成房企出局

　　優(yōu)勝劣汰，強(qiáng)者愈強(qiáng)。“馬太效應(yīng)”在2012年的房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)明顯，中小企業(yè)的生存空間正在不斷壓縮。

　　2012年4月，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)，同月，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。旭輝集團(tuán)董事長林中曾公開表示，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商太多，行業(yè)集中是未來的發(fā)展趨勢。標(biāo)普在2012年末發(fā)布的報告中稱，2012年是樓市的“兩極分化年”，中小房企正在加速淘汰。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負(fù)，處于虧損狀態(tài)。在現(xiàn)有房企中，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(剔除房地產(chǎn)服務(wù)商和非以房地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)商)共有176家上市公司，其中深市62家，滬市75家，內(nèi)房股(香港上市的內(nèi)地房企)38家，境外1家。

　　2012年末，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)營管理專業(yè)委員會與蘭德咨詢(中國)有限公司聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》�！端{(lán)皮書》對房地產(chǎn)法人單位的數(shù)量和合并報表的企業(yè)數(shù)量做出了統(tǒng)計和預(yù)測，2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)共66290家，2011年是55000家左右。

　　該《藍(lán)皮書》預(yù)測，如果按照2008-2011年房地產(chǎn)企業(yè)平均淘汰速度，到2015年可能有41%-48%的企業(yè)被淘汰出局;如果以2012年年底為節(jié)點，未來的3年內(nèi)，或?qū)⒂?0%的企業(yè)會被淘汰出局。

　　有專家認(rèn)為，面對行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化，再加上政策調(diào)控，一些中小房企被迫或主動轉(zhuǎn)型，由單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營。深耕行業(yè)細(xì)分市場成為不少房企暫避市場風(fēng)險的選擇。

　　轉(zhuǎn)型是優(yōu)先選項

　　蘭德咨詢總裁、中房協(xié)經(jīng)營管理委員會副秘書長宋延慶在前述《藍(lán)皮書》發(fā)布會上表示，2012年是房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型年，控制規(guī)模速度，主動調(diào)整企業(yè)增長方式的企業(yè)越來越多，聯(lián)合重組的企業(yè)也越來越多。

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