同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,從價格未來趨勢角度來看,盡管當前由于樓市政策“微調(diào)”,成交量逐步回暖,房價降幅正在收窄,能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環(huán)境并不存在,房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當前來看,全國房價連續(xù)6月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當前價格已經(jīng)接近“市場底”,在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下,房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。從開發(fā)商定價角度來講,當前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢,在這個階段,購房者不應該錯過當前“平價”購房時機。
一定意義上來講,本輪調(diào)控以來,購房者已經(jīng)錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下,全國房價開始有小幅回升的趨勢,今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”,但是,購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內(nèi),小幅優(yōu)惠或微幅降價將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下,購房者應該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機進行購房,而不是持續(xù)觀望,等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
市場走向:
市場“基本面”將現(xiàn)真正意義“回暖”
從整個市場“基本面”來看, 2012年整個1-8月,全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象,開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外,1-11月全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正,這就促使整個市場“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個階段,以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市,繼續(xù)放量,延續(xù)之前成交量回升的局面,這將使開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹慎樂觀,這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積,甚至重拾土地市場拿地的熱情,逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,從2013年市場基本面走勢來看,由于政策“微調(diào)”與房地產(chǎn)調(diào)控的“雙重標準”的執(zhí)行,再加上以城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需的2013年宏觀經(jīng)濟政策的定調(diào),明年房地產(chǎn)市場基本面應該還會在“微調(diào)”政策刺激下持續(xù)回升,但是不會出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)行情,明年房地產(chǎn)市場“基本面”整體上會持續(xù)好轉(zhuǎn),但是仍然處于整個市場大周期的低谷期的復蘇與回升期,保持“限速”中緩慢復蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。
在這個階段,伴隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進,房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動內(nèi)需的地位也會日益突出出來,這將助推房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升與回暖,這有可能會使房價繼續(xù)堅挺,甚至出現(xiàn)房價持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。
從當前來看,全國新建住宅房價連續(xù)6月上漲,市場已經(jīng)出現(xiàn)房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現(xiàn)象。因此,當前調(diào)控的壓力仍然存在,“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動,外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市,限購政策有可能明年會繼續(xù)執(zhí)行。
此外,政策層面仍然需要從嚴執(zhí)行,繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護首套房“自住需求”,為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出,由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對首套房自住需求進行,那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會,盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優(yōu)惠,但是,整個市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象,應該來說,在市場尚處于恢復的階段過程中,在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢,在房價相對平穩(wěn)的階段,仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”,在這個階段,首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。
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·2013第32周(8.5—8.11)大同樓市主流媒體監(jiān)測
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