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11月商品房價格出爐推測2013年樓市走向

2012-12-28 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文

　　0352房網(wǎng)訊：2012年12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：11月份新建商品房整體情況呈現(xiàn)全面上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，自從2012年6月止跌以來，全國100個城市(新建)住宅平均價格已連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。那么2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從，讓我們從政策、資金、市場等三個方面對2013年的市場行情進行了縝密的預(yù)判。

　　政策走勢：

　　去投資化的限購、限貸不可能本質(zhì)上出現(xiàn)松動

　　十八大期間，有記者向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提問“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策什么時候放松”，他回答稱，“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。”

　　而近期各地樓市微調(diào)不斷升溫跡象明顯，在這個時間段提出這樣的說法有什么含義?對今后的樓市發(fā)展有什么影響?是否意味著樓市調(diào)控從嚴?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，十八大期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)執(zhí)行，在本質(zhì)上限購、限貸不可能出現(xiàn)松動，樓市調(diào)控政策底線不可能觸動。

　　中央經(jīng)濟工作會議也提出，2013年中國還將加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　但是，現(xiàn)實房地產(chǎn)政策中確實正在出現(xiàn)“微調(diào)”，如今年以來政府已經(jīng)公開認可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標準調(diào)整，還有近期公積金貸款政策的微調(diào)，以及由于降息、降準、等貨幣政策的定向定量寬松等。“微調(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進行，并沒有對于投資性投機性需求起到鼓勵入市的作用。當前，政府從政策層面已經(jīng)認可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認可的補貼和鼓勵措施。

　　總體上來講，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”與堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標準”同時在執(zhí)行。

　　那么2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策將呈現(xiàn)出什么樣的特征?

　　首先，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，貨幣政策的穩(wěn)健特征決定房地產(chǎn)市場的運行會相對穩(wěn)健，不會出現(xiàn)大起大落。

　　其次，從當前政府表態(tài)及實際政策執(zhí)行來看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然會呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場特征，政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤纱碳傂枧c堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標準”會同時執(zhí)行。

　　與此同時，在政策層面“微調(diào)”與堅持房地產(chǎn)調(diào)控的不動搖的“雙重標準”同時在執(zhí)行的市場背景下，政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。

　　第三、以城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需，將助推房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升。

　　在明年及未來，城鎮(zhèn)化是我國擴大內(nèi)需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進，房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動內(nèi)需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。同時，在推進城鎮(zhèn)化過程中，一旦房價出現(xiàn)反彈風險，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊。

　　資金走勢：

　　“流動性”進一步寬松，購房者勿錯“平價”購房時機

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進一步緩解。與此同時，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長目標控制在4%的問題也不大，這也為年內(nèi)“降準”或“降息”1-2次刺激宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇“穩(wěn)增長”提供了基礎(chǔ)的市場環(huán)境。

　　另外，中國人民銀行10月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長14.8%，狹義貨幣(M1)增長7.3%。M2今年以來首次突破14%表明，流動性進一步寬松，有望成為經(jīng)濟企穩(wěn)回升的動力。

　　今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場成交量逐步回暖。與此同時，在降準與降息之下，市場流動性進一步寬松，總體上也推動房地產(chǎn)市場逐步向回暖靠近。

　　在這樣的市場背景下，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點。國家統(tǒng)計局發(fā)布2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格中53個大中城市房價環(huán)比上漲，同樣反映出房價連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢。

　　在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國房價仍然出現(xiàn)連續(xù)6個月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進一步貶值購買力降低成為當務(wù)之急。

　　從國內(nèi)環(huán)境看，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展逐步進入新的階段，勞動力、土地價格都在上漲，成本推動型通脹壓力將長期存在，再加上美國QE3、QE4推出，內(nèi)外兩種趨勢的重合，對物價上漲進而通脹的影響不容低估。

　　我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3、QE4推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進入的機會。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限貸，這也是在全球貨幣“大”爆炸的當下，希望通過控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個最能吸金的大水庫;希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟，當然這不可避免地仍然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。近期，多家房企或赴港上市、或收購上市平臺，或在通過境外渠道進行頻繁融資，均表明熱線政策緩慢地流向中國房地產(chǎn)市場。此時，其實聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

　　因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項之一，這一定程度上也會助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價格的上漲與反彈。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）