一線城市宅地供應(yīng)計劃難完成北京不足五成(2)

2012-12-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟

　　區(qū)域土地市場明顯分化

　　土地市場要形成有效供應(yīng)，與市場的實際交易情況有關(guān)。近幾年，不少房企從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，不僅導(dǎo)致一線城市的土地交易趨冷，供地計劃完成情況不佳，還造成不同區(qū)域土地市場出現(xiàn)明顯差異。

　　11月30日下午，具有央企背景的中冶置業(yè)以底價56.2億元拿下南京下關(guān)區(qū)“濱江江邊路以西2號地塊”，成為2012年以來全國范圍內(nèi)的總價地王。這一成交價格與深圳此前拍出的“地王”相比，高出了一倍還多。即便與北京農(nóng)展館北路的“準(zhǔn)地王”底價相比，同樣高出了180%。在中冶置業(yè)拿下南京下關(guān)區(qū)“地王”之前，該企業(yè)已經(jīng)在此區(qū)域取得兩宗土地。

　　“隨著大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售向好，資金壓力緩解，新一輪的圈地運動正展開，二三線城市成為此輪圈地的重點區(qū)域。”北京某上市房企負責(zé)人向中國證券報記者表示，盡管一線城市高企的土地成本容易催生“地王”，但二三線城市的土地市場爭奪更加激烈。據(jù)悉，近期重慶、成都、大連、南京等地的土地市場，均出現(xiàn)了多輪競價和高溢價情況，且在不少熱門土地的競爭中，均有大型房企的參與。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，隨著一線城市房地產(chǎn)市場的逐步成熟，這些城市的可供土地量減少，土地成本上升。相比之下，二三線城市的房地產(chǎn)市場空間較大，土地成本相對較低。

　　從各地的官方數(shù)據(jù)可以看出，近幾年來，二三線城市的供地計劃完成情況總體好過一線城市，部分二三線城市還出現(xiàn)過超額完成供地計劃的情況。

　　事實上，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度而言，一線城市市場的價值更多體現(xiàn)在戰(zhàn)略層面。上述房企負責(zé)人表示，房企對一線城市土地的爭奪還將繼續(xù)，但會有所降溫。長遠來看，二三線城市的土地市場有較大發(fā)展空間。

　　一線城市庫存相對不足

　　土地供應(yīng)規(guī)模減少不利于一線城市的市場供需平衡，但一線城市市場規(guī)模龐大、去化速度較快，這使一線城市樓市庫存仍處于相對緊缺的狀態(tài)。

　　據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至12月5日，北京可售新房住宅(期房+現(xiàn)房)為87510套，按照當(dāng)前的新房銷售速度，僅可供7-8個月的消化。此外，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、福州等熱點城市的住房庫存，也面臨著較短的消化周期。相比之下，天津、武漢、青島等城市的庫存，則有一年以上的消化周期。

　　分析人士認為，在本輪庫存周期中，三線城市庫存呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，一二線城市的新建商品住宅庫存，則處在停滯、甚至是下降的趨勢中。這不僅反映出樓市調(diào)控政策最先通過一二線城市產(chǎn)生效應(yīng)，也說明二三線城市的后續(xù)土地供應(yīng)相對充足，能及時補充房屋銷售留下的空缺。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高于其他城市，重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬平方米以上，土地供應(yīng)規(guī)模突出。相比之下，北上廣深四個城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當(dāng)于武漢一個城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。

　　中國指數(shù)研究院認為，按照現(xiàn)有的住宅市場消化能力，這四個一線城市新增土地消化周期均不足三年半。武漢、天津、青島、沈陽等城市的消化周期在7-10年之間;大連、唐山和哈爾濱等地的土地庫存，則需要15年左右的時間來消化。

　　今年以來部分城市土地成交減少，與房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移不無關(guān)系。不少業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，應(yīng)警惕這些城市未來可能出現(xiàn)的供需失衡傾向，以及隨之而來的房價上漲壓力。張旭認為，土地市場可能將是明年調(diào)控的重點，無論是在出讓方式或供應(yīng)方面，都可能會受到一定的限制。只有盤活土地市場供應(yīng)、平抑地價、加快保障房供地落實，才能逐漸緩解樓市價格上漲的壓力，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。

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