房價(jià)“過山車”的背后：急跌導(dǎo)致大量投資客套牢

2012-11-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文

　　曾幾何時(shí)，溫州樓市一度“風(fēng)光無限”。溫州這個(gè)三線城市，房價(jià)卻與一線城市持平。曾經(jīng)瘋狂的溫州樓市，又是如何一步步在樓市調(diào)控下逐漸回歸?

　　房價(jià)6年瘋漲4倍

　　“溫州的房價(jià)，從3000元/平方米漲到6000元/平方米，花了3年時(shí)間;從6000元/平方米漲到1萬元/平方米，花了一年時(shí)間;從1萬元/平方米漲到2萬元/平方米，花了半年時(shí)間;從2萬元/平方米漲到3萬元/平方米，只花了三四個(gè)月時(shí)間。”談及溫州房價(jià)的上漲史，當(dāng)?shù)啬趁襟w同行向記者描述了這樣的一條線路。

　　其實(shí)2006年之前的溫州，房價(jià)漲勢相對溫和，因此并未引起業(yè)內(nèi)太多關(guān)注。但是這一年之后，溫州房價(jià)開始一路飆升，即便是在金融危機(jī)爆發(fā)的2008年也不例外。溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，2006年至2011年，溫州市區(qū)(鹿城、甌海、龍灣)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，6年當(dāng)中足足漲了4.2倍。當(dāng)國內(nèi)諸多城市在2008年遭遇滑鐵盧的時(shí)候，溫州房價(jià)卻實(shí)現(xiàn)了58.1%的驚人增長。

　　沒有最高只有更高

　　鴻瑛大廈是溫州首個(gè)單價(jià)破萬元的樓盤，也正因?yàn)槿绱�，它成了溫州樓市發(fā)展史上的一個(gè)里程碑。

　　“那時(shí)候聽說有個(gè)樓盤單價(jià)超過1萬元/平方米了，開盤當(dāng)天看熱鬧的人特別多。”周先生至今還能清晰地回憶起2005年底鴻瑛大廈開盤時(shí)的場景。這個(gè)位于大南門區(qū)域的樓盤，一下子成為全城矚目的焦點(diǎn)。周先生也到過售樓處，屬于看熱鬧的那一批人。結(jié)果與鴻瑛大廈擦肩而過，讓他日后后悔了好長一段時(shí)間。

　　在鴻瑛大廈的帶動(dòng)下，溫州房價(jià)正式步入萬元時(shí)代。到了2006年底，南大門區(qū)域多個(gè)樓盤的價(jià)格突破2萬元/平方米。到了2008年8月，鹿城廣場開盤賣出了4萬元/平方米的價(jià)格，開盤三天銷售額將近23億元，刷新了全國樓市新紀(jì)錄。僅僅是在兩年之后，鹿城廣場在二手房市場上的身價(jià)已經(jīng)翻了一番。

　　也就在這一時(shí)期，溫州東向區(qū)域的房價(jià)實(shí)現(xiàn)了大躍進(jìn)。同人花園、假日花園、京都城等一大批高品質(zhì)樓盤，由早期不到2萬元/平方米的開盤價(jià)，迅速漲至4萬多元/平方米。同人花園的部分房源，售價(jià)甚至直逼6萬元/平方米。

　　有人感嘆說，其實(shí)樓盤定什么價(jià)格，比拼的是開發(fā)商的膽量。開發(fā)商有多大膽，定價(jià)就有多高。但是令人稱奇的是，無論是什么價(jià)格，幾乎所有樓盤都不愁賣，甚至到了一房難求的地步。當(dāng)?shù)孛襟w人士戲稱這些是“半日光盤”，即半天就賣完，有時(shí)候甚至都不用半天時(shí)間，開盤兩三個(gè)小時(shí)就售罄。

　　暴富神話屢屢上演

　　2009年10月，京都城開盤。有人從開發(fā)商手中買下一套房子，簽完合同之后立刻趕往二手中介門店，尋找買家。

　　一開始房東愿意以2.7萬元/平方米的價(jià)格出手，結(jié)果買家當(dāng)天就出現(xiàn)了，而且還不止一位。見此情景，房東立刻反悔，單價(jià)提了2000元/平方米，沒想到還是有很多人愿意買。就這樣，房東不斷坐地起價(jià)，直到3.3萬元/平方米才最終成交。

　　房東從開發(fā)商手中買來的價(jià)格是多少呢?2.5萬元/平方米，也就是說每平方米足足賺了8000元。購房者為何不直接向開發(fā)商購買，而非要花高價(jià)從他人手上買入?那是因?yàn)殚_發(fā)商手上的房子已經(jīng)賣光了。

　　“當(dāng)時(shí)就是我經(jīng)辦的，前前后后也就幾天時(shí)間，一轉(zhuǎn)手就進(jìn)賬幾十萬元。那時(shí)候這樣的生意特別多，我們也很樂意接單，因?yàn)橹薪橘M(fèi)給得特別爽快。”溫州市連通房產(chǎn)大自然店高級置業(yè)顧問阿東，非常懷念那一段幸福時(shí)光。與那時(shí)相比，如今的日子實(shí)在有些憋屈。

　　坊間盛傳，鹿城廣場的一個(gè)房號，最高時(shí)炒到300萬元。如果這一傳言屬實(shí)，這大概是中國最貴的一個(gè)房號了。

　　“這不叫炒房，這叫投資。”記者與當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士交流，對方極力否認(rèn)溫州人此前的種種行為是炒房。

　　炒房也好投資也罷，精明的溫州人走到了全國人的前面，這是不爭的事實(shí)。以至于前幾年只要一有溫州人出現(xiàn)，哪個(gè)城市的房價(jià)就要漲一漲。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，早在2005年，平均每戶溫州家庭房產(chǎn)投資額就已經(jīng)達(dá)到了64.8萬元。有了房貸的杠桿效應(yīng)，再加上前幾年房價(jià)暴漲，如果是在房價(jià)高位期間獲利了結(jié)，理論上說凈利潤可達(dá)數(shù)百萬元甚至上千萬元。

　　“限購”之后房價(jià)猛跌

　　可以說2011年之前的數(shù)年內(nèi)，都是溫州投資客的幸福歲月，房價(jià)一路上揚(yáng)，買房只賺不賠。然而2011年3月執(zhí)行“限購、限貸”政策之后，溫州樓市迅速走向另一個(gè)完全不同的軌跡。

　　首先是成交量暴跌，交易一度陷入冰點(diǎn)。2011年上半年，溫州市區(qū)新房成交量不到上年1/6。原先一直處于饑餓狀態(tài)的溫州樓市，可售房源量扶搖直上。與此同時(shí)，房價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，不少樓盤很快就跌破了投資客的買入成本價(jià)。

　　2011年底，溫州不少樓盤紛紛選擇“以價(jià)換量”，折扣出現(xiàn)了6字頭。中瑞星河灣、京都城四期、甌江公館、置信廣場等樓盤，成了當(dāng)時(shí)溫州樓市的主角。對于習(xí)慣了“半日光”的溫州人而言，一時(shí)還真難以適應(yīng)樓盤競相打折的局面。

　　對于開發(fā)商而言，只賺不賠的日子也走到了盡頭。上月開盤的國際豪庭，均價(jià)5-6萬元/平方米，最高單價(jià)甚至突破10萬元/平方米，堪稱溫州史上最貴毛坯房。然而即便如此價(jià)格，開發(fā)商仍有可能虧損。“這個(gè)地塊很小，毗鄰大南門商業(yè)圈，拿地花了9億元。以開發(fā)商當(dāng)前的價(jià)格出售，我們測算了一下，大概要虧2-3億元。”溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的一位人士告訴記者。

　　土地市場頻繁流拍

　　樓市量價(jià)齊跌，這也迅速傳導(dǎo)到了溫州土地市場。

　　2011年，溫州市區(qū)土地成交率僅45.7%，上半年就有15宗土地流拍。報(bào)喜鳥、奧康等前幾年進(jìn)軍房地產(chǎn)的當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，拿地也相當(dāng)謹(jǐn)慎。今年以來，溫州的土地市場依然冷清，據(jù)溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年上半年溫州市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)土地零成交。8月25日溫州市區(qū)一次性推出52宗地塊總量高達(dá)3220畝，但是現(xiàn)場意向性接招不足1000畝。

　　“雖然地價(jià)較高峰時(shí)回落30%以上，但是房企拿地積極性依然不高。”溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的一位人士如是描述當(dāng)前溫州土地市場的現(xiàn)狀。

　　長期以來，溫州市區(qū)土地資源稀缺，供應(yīng)量明顯不足。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，從前幾年的“沒地可賣”到如今“無人接地”，土地市場的這種轉(zhuǎn)變，將會(huì)對溫州樓市的未來走勢產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

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