恒盛地產(chǎn)各地多個(gè)項(xiàng)目停工 短期負(fù)債近百億(2)
2012-11-08 來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 編輯：木木
彼時(shí)，恰逢恒盛地產(chǎn)旗下的尚海灣豪庭遭遇外資投資者退房，100多套近9億元的豪宅“訂單”遭撤銷。這對(duì)資金本來(lái)就很緊缺的恒盛地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑雪上加霜。
上海實(shí)業(yè)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上實(shí)控股” )在此刻登場(chǎng)，其發(fā)布一則公告透露，已與恒盛地產(chǎn)達(dá)成一系列協(xié)議，擬以20億元的價(jià)格收購(gòu)尚海灣豪庭項(xiàng)目4棟在建樓盤。3年后，恒盛地產(chǎn)有權(quán)通過(guò)旗下子公司回購(gòu)此項(xiàng)目，其間上實(shí)控股有望獲得股權(quán)收益9億元。
這一投資協(xié)議，被外界認(rèn)為是變相抵押借款。3年間9億元的溢價(jià)，是恒盛地產(chǎn)為緩解資金壓力不得已之舉。張志熔憑借這種方式使恒盛渡過(guò)難關(guān)，在2009年成功上市。
不過(guò)上市至今，恒盛地產(chǎn)似乎從未真正擺脫缺錢的狀態(tài)，而公司也一直通過(guò)“借新還舊”的方式不斷化險(xiǎn)為夷，其中最為關(guān)鍵的一項(xiàng)是，與上實(shí)控股協(xié)議三年到期后，恒盛地產(chǎn)不得不又通過(guò)新的境外融資安排才完成對(duì)項(xiàng)目權(quán)益的回購(gòu)。
2010年10月，恒盛地產(chǎn)完成3億美元、13.00%利率優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，票據(jù)的利率遠(yuǎn)高于同期銀行貸款利率。此外，在2010年，恒盛地產(chǎn)還嘗試借道信托，為旗下“恒盛南通尚海灣項(xiàng)目”進(jìn)行股權(quán)融資。江蘇信托于2010年10月9日發(fā)起成立的“南通恒盛煒達(dá)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”共籌集16.7億元。
根據(jù)相關(guān)協(xié)議，恒盛地產(chǎn)須在信托到期時(shí)回購(gòu)江蘇信托持有的相應(yīng)權(quán)益，其中回購(gòu)公眾投資者手中持有的信托，恒盛地產(chǎn)除了需要支付公眾投資者相應(yīng)的認(rèn)購(gòu)金額外，還須支付認(rèn)購(gòu)金額16%-17%的利息。該信托即將于今年10月到期。
資金的緊張，令恒盛地產(chǎn)旗下多個(gè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)。有報(bào)道披露稱，2009年，恒盛地產(chǎn)曾以19.7億元收購(gòu)的南京三汊河項(xiàng)目，至今仍未開(kāi)工;2011年，恒盛地產(chǎn)以6.6億元收購(gòu)江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份(下稱“江蘇演藝” )54%股權(quán)，并號(hào)稱將投資250億元開(kāi)發(fā)南京創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。該項(xiàng)目至今尚未開(kāi)展實(shí)際業(yè)務(wù);此外，恒盛地產(chǎn)旗下的南通熔盛大廈，由一幢52層高寫(xiě)字樓和一幢48層高五星級(jí)酒店組成，原定2011年12月竣工，但項(xiàng)目至今只建成3層，并已停工半年。對(duì)此，恒盛地產(chǎn)方面并未過(guò)多回應(yīng)。
降價(jià)跑量為先
一旦減速，對(duì)債務(wù)利息的議價(jià)能力也將不斷下降，從而陷入舉新債還舊債，債務(wù)利息成本越來(lái)越高的惡性循環(huán)，最后高昂的融資成本，極有可能成為壓倒房企的一座大山。
恒盛地產(chǎn)的最新月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額89.0億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積104.1萬(wàn)平方米。按全年130億元銷售目標(biāo)計(jì)算，目前僅完成68.55%。按照恒盛地產(chǎn)在年中報(bào)告中對(duì)下半年市場(chǎng)的解讀：房企加快銷售與現(xiàn)金回流仍是市場(chǎng)的主旋律，降價(jià)跑量仍是王道。
事實(shí)上，為加快資金回籠，恒盛地產(chǎn)旗下部分項(xiàng)目自2011年起，就已高舉降價(jià)大旗。
據(jù)了解，位于北京大興的恒盛小鎮(zhèn)藝墅、合肥的恒盛皇家花園、哈爾濱的恒盛皇家花園等項(xiàng)目今年均推出低首付、特惠價(jià)、團(tuán)購(gòu)促銷等降價(jià)或變相降價(jià)活動(dòng)，以吸引購(gòu)房者。
而位于上海徐匯濱江板塊的尚海灣項(xiàng)目為了加快銷售，繼前期推出近8折的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，在今年甚至搞過(guò)出奇的“五折特價(jià)房”銷售策略。
不過(guò)對(duì)于樓盤降幅，恒盛地產(chǎn)管理層卻采取了保守的態(tài)度。“上半年我們對(duì)一些項(xiàng)目做了這樣的調(diào)整，比如說(shuō)上海的尚海灣，這個(gè)樓盤取得了比較好的銷售成績(jī)。”恒盛地產(chǎn)執(zhí)行副主席程立雄稱，下半年我們會(huì)有20個(gè)項(xiàng)目在銷售，150萬(wàn)平方米的推貨量，這150萬(wàn)平方米中大部分是剛需產(chǎn)品，而且前期定價(jià)都是比較合理，銷售也比較理性。所以，降價(jià)方面的空間不會(huì)很大。
另?yè)?jù)消息指出，在恒盛地產(chǎn)所有土地儲(chǔ)備中，19.6%位于一線城市，其余80.4%位于二、三線城市。但事實(shí)上，二、三線城市的項(xiàng)目至今尚未能為公司貢獻(xiàn)有力的銷售收入，相反造成巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。恒盛地產(chǎn)計(jì)劃出售旗下位于南通、無(wú)錫及天津的地產(chǎn)項(xiàng)目，借以回籠資金。但由于這些項(xiàng)目并非處于核心地段，故市場(chǎng)反應(yīng)不佳。對(duì)此，恒盛方面未予置評(píng)。
丁向陽(yáng)僅稱，年底前會(huì)爭(zhēng)取完成全年目標(biāo)130億元，下半年150萬(wàn)平方米的推貨量，只要去化率65%以上，我覺(jué)得就能夠完成全年的目標(biāo)。
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