房地產(chǎn)市場量價糾結(jié) 政府政策博弈或?qū)⑹顷P(guān)鍵

2012-10-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：詩諾

　　“金九銀十”一直被視為房地產(chǎn)市場銷售的黃金期。再加上今年“十一”大假的來襲，更應(yīng)是錦上添花的勢頭，然而全國樓市卻沒能使人如愿，表現(xiàn)平平還略顯低迷。

　　9月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比上漲0.17%。這是自今年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄0.07個百分點。和去年同期相比，百城房價連續(xù)第四個月出現(xiàn)下降，9月份的同比降幅為1.4%。而國慶黃金周期間樓市也延續(xù)了9月份以來“旺季不旺”的態(tài)勢。

　　據(jù)中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，黃金周期間全國54個城市的住宅簽約量環(huán)比大幅下降7成，簽約套數(shù)合計僅為1.6萬套。中國樓市第四季度將何去何從，地方政府和中央政府政策的博弈，或?qū)⑹顷P(guān)鍵因素。

　　房企未采取明顯降價促銷，購房者重新陷觀望期

　　成都長假期間的樓市顯得理性低調(diào)。有140多個項目參展的秋季房交會與多數(shù)開發(fā)商之前的預(yù)期“差異不大”，平淡大于驚喜，這也與大多數(shù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的中國100個城市“雙節(jié)”期間表現(xiàn)幾乎一致。

　　作為一家中型房企營銷總監(jiān)，劉軍也與大多數(shù)房產(chǎn)公司營銷人員持有相同的心態(tài)尋找剛需，可最終等到幾天的房交會結(jié)束，他們等待的結(jié)果卻是“看盤的多，買樓的少”。劉軍對樓市“雙節(jié)”期間的表現(xiàn)總結(jié)，“開發(fā)商沒有推出迎合之前購房者的大優(yōu)惠。”

　　市場無疑已經(jīng)進(jìn)入新一輪的觀望狀態(tài)。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測，全國54個城市10月前7天，新房成交量較9月份同期下降75%，較去年同期微降3.7%，較2010年“十一”下降近三成。

　　從市場角度觀察，今年前幾個月樓市回暖，既與地方微調(diào)、信貸寬松等因素密切相關(guān)，也受市場預(yù)期轉(zhuǎn)向的影響。而進(jìn)入九十月份后，隨著前期降價促銷樓盤被快速消化，而跟進(jìn)降價樓盤減少，購房者開始產(chǎn)生觀望情緒，成交量自然出現(xiàn)下滑;另一方面，由于今年3月份以來住宅市場持續(xù)回暖，剛性需求已得到充分釋放，而投資投機(jī)性需求一直被遏制，“市場重新進(jìn)入了博弈期”。

　　中原集團(tuán)研究中心對北京、上海、廣州等多個城市“十一”房展會監(jiān)測顯示，大部分房企并未采取明顯的降價促銷，購房者重新進(jìn)入觀望期。

　　住建部對執(zhí)行調(diào)控政策不力等問題實行問責(zé)

　　劉軍判斷，“盡管成交量下滑，觀望氣氛濃厚，但短期內(nèi)出現(xiàn)明顯降價的可能性卻在降低。”

　　市場大多行業(yè)人士在上述判斷上幾乎一致的依據(jù)在于，地方政府已經(jīng)開始出臺政策試圖打破樓市的低迷現(xiàn)狀。

　　據(jù)貴陽市政府網(wǎng)站10月6日刊登的消息稱，凡在貴陽購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。這一措施被市場認(rèn)為認(rèn)為貴陽繼續(xù)通過拉動投資性購房需求來緩解當(dāng)?shù)赜邢薜膭傂韬腿找嬖鲩L的樓市庫存之間的矛盾。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，此輪調(diào)控截至目前，已有約50個城市試圖對中央政府的房地產(chǎn)嚴(yán)控措施進(jìn)行微調(diào)，出臺諸如提供稅額優(yōu)惠、降低銀行貸款利率、擴(kuò)大公積金貸款額等措施，盡管有的地方政府措施被中途叫停，但大多數(shù)沒有破壞二套房限購的措施均被默許。

　　但樓市前幾個月快速回暖還是觸發(fā)了中央政府對放松調(diào)控可能帶來的樓市報復(fù)性反彈的擔(dān)憂。9月24日，住建部表示，適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)。

　　10月前由于國土部的督察以及中央三令五申的收緊信號，部分城市地方政府也出現(xiàn)政策分化。日前廣州房管局正式表態(tài)對珠江新城等區(qū)域個別樓盤采取限制預(yù)售規(guī)模措施，以此控制交易節(jié)奏維穩(wěn)房價。

　　易居中國研究院楊旭紅表示，“從中央和地方政府的表現(xiàn)來看，當(dāng)前樓市的平淡期也是政策的博弈期，總體來看，當(dāng)下的政策表現(xiàn)仍然是外緊內(nèi)松，針對自住需求實行差異化的政策，整體并不會有較大松動，在這種情況下，土地市場與政策的變化將是決定四季度全國樓市走向的重要因素。”

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