房價均衡面臨破局調(diào)控政策未來有可能長期化

2012-10-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳

　　2009年下半年開始，中國房價出現(xiàn)明顯上漲，形成了一定的泡沫，2010年4月開始包括限購限貸在內(nèi)的一系列嚴(yán)厲的房價調(diào)控政策陸續(xù)出臺。2012年以來，管理層多次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。

　　調(diào)控政策未來有可能長期化

　　2012年以來，隨著本輪調(diào)控政策效果漸顯以及地方政府財政吃緊，地方政府“小動作”開始逐漸增多，逐步地試探中央對放松調(diào)控的底線。從中央的反應(yīng)來看，對堅持本輪調(diào)控的態(tài)度十分堅決，凡是涉及限購限貸的“微調(diào)”一律予以叫停，有的措施當(dāng)天公布轉(zhuǎn)天就被撤下。

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策未來有可能長期化。首先，雖然房價過快上漲的勢頭得到了明顯遏制，但目前很多城市的房價依舊處于較高水平，短期內(nèi)如果退出調(diào)控將前功盡棄。

　　其次，房產(chǎn)稅和保障房等對沖房價上漲的中長期機(jī)制建立仍需時間，在這些機(jī)制沒有全面發(fā)揮作用前，調(diào)控政策不宜退出。我國于2010年開始大規(guī)模的保障房建設(shè)，從建設(shè)周期看，從開始建設(shè)到竣工需要兩年左右的時間，預(yù)計2013年、2014年將是我國保障房大面積入市的階段;而房產(chǎn)稅目前雖然在試點，但大面積的推廣仍需時日。

　　最后，“高房價”所暴露出的社會問題日益突出，已經(jīng)不單單是一個經(jīng)濟(jì)問題。由于中國正處于快速城鎮(zhèn)化和居民收入快速增長階段，民眾將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的需求日趨強烈，然而由于土地稀缺等問題，投資投機(jī)需求往往使得房價暴漲形成泡沫，給中國經(jīng)濟(jì)帶來很大風(fēng)險。

　　供需力量對比正在逆轉(zhuǎn)

　　影響房地產(chǎn)價格的長期因素是供需。調(diào)控的長期化將引發(fā)購房者、持房者和開發(fā)商等市場主體預(yù)期發(fā)生變化，進(jìn)而使得供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　目前我國房市正處于供需力量基本持平的短期均衡階段。此輪房地產(chǎn)調(diào)控將長期化，限購限貸政策不會輕易退出。筆者認(rèn)為隨著調(diào)控效果的持續(xù)和持有房地產(chǎn)機(jī)會成本的不斷增加，市場預(yù)期將逐步趨于悲觀，導(dǎo)致供需力量對比發(fā)生變化，房價的均衡將被逐步打破。

　　首先，投資投機(jī)性需求基本被擠出市場。限購政策基本封殺了第二套房以上的投資和投機(jī)需求。對于投資投機(jī)性需求而言，持有房產(chǎn)追求的是價差收益，而房價持平或下跌將產(chǎn)生機(jī)會成本甚至虧損。所以，只要限購限貸政策不退出，房價沒有暴漲的可能，投資投機(jī)性需求就不會回到市場。

　　其次，上半年市場的回暖主要是開發(fā)商降價走量和部分剛需入市造成，隨著這部分需求的逐步釋放，市場需求將重歸平淡。以深圳為例，上半年90平方米以下商品房的成交面積比2011年同期上漲18%，90-140平方米的成交面積比2011年同期上漲11.4%，而140平方米以上的成交面積卻比上年同期下降0.3%�？梢�，今年上半年的銷售主要以剛性需求的小戶型為主，而大中戶型成交慘淡。然而，進(jìn)入6月以后，90平方米以下戶型的成交面積出現(xiàn)下滑，從今年5月最高的265萬平方米下降到7、8月份的200萬平方米左右。所以，隨著政府對調(diào)控政策不變的多次重申和剛性需求邊際效應(yīng)的逐步遞減，購房者開始重新持幣觀望，剛性需求帶動樓市回暖的效應(yīng)在逐步減弱。

　　再次，商品房庫存持續(xù)增加，下半年新房供應(yīng)將放量。自2010年調(diào)控政策出臺以來，全國商品房住宅大幅增長，從2010年6月的10646萬平方米上升至2012年8月的20401萬平方米，累計漲幅接近一倍，這在以往是從來沒有過的。今年上半年，竣工的商品住宅增長緩慢，然而下半年將迎來新房上市高峰期。按照商品房兩年的建設(shè)周期計算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新開工面積快速增長，該批項目將于2012年下半年開始集中進(jìn)入竣工期，商品房待售面積將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅上升。從上市公司中報披露的情況看，主要房地產(chǎn)上市公司今年10月之后的交付項目都將出現(xiàn)明顯增加，這與上述分析基本吻合。

　　最后，房產(chǎn)稅試點擴(kuò)大和保障房入市將對抑制房價起到重要作用。我國“十二五”規(guī)劃中明確提出“有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，近期國稅總局相關(guān)人員表示“房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度”。

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