房產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)跡象購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃郁

2012-09-17 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木木

　　雖然關(guān)于房地產(chǎn)的一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但是斷言樓市接下來(lái)會(huì)在金九銀十有一波量?jī)r(jià)齊升還為時(shí)過(guò)早。政策面、資金面以及庫(kù)存方面，房企面臨的壓力依舊不小。在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間調(diào)控后，樓市傳統(tǒng)的按季節(jié)劃分的淡旺季已經(jīng)不再那么明顯。6、7、8月淡季不淡，9、10月份也很可能旺季不旺，一是之前剛需已經(jīng)持續(xù)釋放，二是一些樓盤(pán)逐漸降低優(yōu)惠幅度，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入新一輪博弈。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的1-8月份的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，8月份開(kāi)始，一系列數(shù)據(jù)都顯現(xiàn)出觸底回調(diào)的勢(shì)頭。需求方面，今年1-8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.1%，降幅比1-7月縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)2.2%，為今年以來(lái)首次增長(zhǎng)。8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)12.9%，增速較上月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)20.4%，增速明顯快于同期銷(xiāo)售面積。供應(yīng)方面，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為43688億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，是去年以來(lái)增速首次加快。8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為6914億元，同比增長(zhǎng)17.0%，增速較7月提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額為4764億元，同比增長(zhǎng)10.0%，增速較7月提高5.3個(gè)百分點(diǎn)。1-8月房屋和住宅新開(kāi)工面積分別為12.3億平方米和9.1億平方米，同比分別下降6.8%和11.1%，降幅分別較1-7月縮小3.0個(gè)和2.3個(gè)百分點(diǎn)。8月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為1.9億平方米，同比由下降26.7%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)13.9%，為3月來(lái)首次增長(zhǎng)。其中，住宅新開(kāi)工面積為1.4億平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，也為3月以來(lái)首次增長(zhǎng)。全國(guó)房屋竣工面積為5995萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.9%。其中，住宅竣工面積為4849萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.2%。房企資金來(lái)源方面，1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源5.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.1%，增速明顯提高。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)11.2%，比1-7月提高2.4個(gè)百分點(diǎn);定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(zhǎng)10.1%和10.0%，比1-7月分別提高4.6個(gè)和5.4個(gè)百分點(diǎn)，除利用外資以外，各類(lèi)資金來(lái)源增長(zhǎng)幅度均大于1-7月，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況好轉(zhuǎn)更為明顯。8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.64，也比上月提高0.07點(diǎn)。

　　中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，本輪從2011年2月開(kāi)始的全國(guó)以限購(gòu)、限貸為主要特征的樓市調(diào)控，到了今年8月份基本以指標(biāo)數(shù)據(jù)全面復(fù)蘇作為特征，表示調(diào)控最嚴(yán)厲、效果最深入的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。雖然主要城市調(diào)控政策依然嚴(yán)格，但樓市已經(jīng)走出低谷。“8月份可以說(shuō)是本輪調(diào)控最為關(guān)鍵的一個(gè)月。8月份的市場(chǎng)情況，可以說(shuō)是基本確立了從3月份開(kāi)始的樓市復(fù)蘇。”總體來(lái)看，主要城市二季度銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)后，7-8月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好。“投資增速止降，累計(jì)銷(xiāo)售額止跌增長(zhǎng)，新開(kāi)工降幅明顯縮小，資金增速提高，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示全面好轉(zhuǎn)。”9月上旬主要城市的新房成交數(shù)據(jù)，無(wú)疑一定程度上使樓市即將觸底回升，直至量?jī)r(jià)齊升的說(shuō)法受到懷疑。9月份的前9天，全國(guó)主要的54個(gè)城市新建住宅簽約套數(shù)為66908套，同比8月同期的77289套下調(diào)了13.4%，這一成交量也明顯低于7月同期。“從不同城市看，一線(xiàn)城市與二線(xiàn)城市均在9月初有超過(guò)1成的下調(diào)，一線(xiàn)城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅為34.9%，上海成交了2714套跌幅為9.7%，廣州上漲15.6%，深圳成交1054套跌幅為14.4%。二線(xiàn)城市中除南京同比上漲外，大部分城市有不同程度下調(diào)，天津成交2246套下調(diào)了13.8%，重慶下調(diào)了4.8%。杭州、武漢、青島等城市均有不同程度的跌幅。”。

　　經(jīng)過(guò)3月份以來(lái)的成交量持續(xù)回升，首套房剛需大多數(shù)已經(jīng)得到釋放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的買(mǎi)房人，使得市場(chǎng)再次陷入觀(guān)望。“開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量基本結(jié)束，很多城市都出現(xiàn)了價(jià)格止跌，之前熱銷(xiāo)的項(xiàng)目也出現(xiàn)了折扣減少的情況。高性?xún)r(jià)比房源明顯減少，在很大程度上影響了購(gòu)房者的入市積極性。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，還有一個(gè)因素對(duì)樓市的影響不容忽視，那就是信貸。“信貸與樓市的關(guān)聯(lián)度非常大，在信貸松動(dòng)的情況下，樓市的成交量迅速回升，但是在7月降息后，預(yù)期中的降息或者降準(zhǔn)在8月并未出現(xiàn)，市場(chǎng)甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房依然為85折，但信貸未繼續(xù)松動(dòng)影響了市場(chǎng)繼續(xù)升溫。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的僅僅是狹義的市場(chǎng)成交量回暖，整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說(shuō)明市場(chǎng)“基本面”馬上會(huì)有驚天大逆轉(zhuǎn)。市場(chǎng)“基本面”是否真正意義回暖還有待市場(chǎng)成交量的持續(xù)回暖并可以持續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資等基本指標(biāo)持續(xù)回升。張宏偉表示，目前積極拿地的企業(yè)，以現(xiàn)金流寬裕的高周轉(zhuǎn)企業(yè)和央企為主，大部分開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流還是比較緊，大的融資環(huán)境又不好。持有現(xiàn)金的企業(yè)拿地會(huì)比較謹(jǐn)慎，不一定會(huì)大規(guī)模出手拿地。少數(shù)企業(yè)如高周轉(zhuǎn)類(lèi)型企業(yè)與央企資金相對(duì)比較充裕，持有現(xiàn)金比較多，但是現(xiàn)金不一定完全投入到土地市場(chǎng)當(dāng)中來(lái)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月13日，22家發(fā)布8月業(yè)績(jī)企業(yè)，合計(jì)8月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?92.8億元，環(huán)比7月份的715.9億元有所下調(diào)。這些房企前8月總銷(xiāo)售額則達(dá)到5058.2億元，同比2011年同期的4545.4億元上漲11.3%。據(jù)標(biāo)桿房企發(fā)布的2012年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，包括龍湖、碧桂園在內(nèi)的12家房企平均短期借款覆蓋率(現(xiàn)金/短期借款)約為160%，總體流動(dòng)性狀況良好。其中，萬(wàn)科、招商、金地、中海、雅居樂(lè)、龍湖、碧桂園均顯著高于平均水平。而土地儲(chǔ)備、資金情況、庫(kù)存情況等，都決定了房企們?cè)谕恋厥袌?chǎng)拿地方面產(chǎn)生分化。從6月開(kāi)始，龍頭房企拿地步伐開(kāi)始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月份開(kāi)始，龍頭房企拿地加速明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)9月上旬，10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計(jì)拿地金額達(dá)82.4億元，已超過(guò)8月全月的5成。不過(guò)包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽(yáng)、武漢的全國(guó)10個(gè)主要城市的土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積卻出現(xiàn)一定程度下降，顯現(xiàn)出積極拿地在房企中并不是普遍現(xiàn)象。9月上旬這些城市成交土地規(guī)劃建筑面積401.5萬(wàn)平方米，環(huán)比8月上旬下降28.4%，而土地溢價(jià)率達(dá)到12.5%，土地出讓金為98億元，比8月同期上漲24.4%，同比去年同期下降64.6%。標(biāo)桿房企積極拿地，主要由于在銷(xiāo)售持續(xù)好轉(zhuǎn)的背景下，一方面房企財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步改善，拿地能力增強(qiáng)，另一方面，房企可售貨源逐漸消耗，土地儲(chǔ)備需求增加，同時(shí)地方政府推地力度加大，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊推出的增多。“不過(guò)雖然近期土地市場(chǎng)回暖明顯，9月上旬十城土地出讓金較8月同期上漲超過(guò)20%。但與去年同期比仍大幅回落，多數(shù)房企拿地依然謹(jǐn)慎。”

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