申威：房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與融資策略
2012-08-13 來源：k8 編輯：紫琳
8月10日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主辦的第四期房地產(chǎn)私募基金融資策略暨房地產(chǎn)多渠道融資研討會在北京隆重舉行。此次會議旨在使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步了解多元化的融資渠道，掌握私募股權(quán)融資方式，防范融資過程中的風(fēng)險，并借助房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資提升和規(guī)范房地產(chǎn)項目管理水平，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目與基金對接。黃金灣投資集團(tuán)董事長申威先生應(yīng)邀出席此次會議并做精彩演講。
【申威】各位地產(chǎn)界、金融界的同仁們，大家下午好!
今天，很榮幸有機(jī)會就當(dāng)前市場形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與大家做一個交流。
在當(dāng)前的形勢下，融資的問題無疑是每個房地產(chǎn)企業(yè)都十分關(guān)切的一個話題。企業(yè)的融資渠道，一方面包括在資金市場進(jìn)行的資金融通，比如，占用結(jié)算資金、銀行貸款、補(bǔ)充自有資本等等，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都在被迫加大自有資本的比重。
另一方面，是在資本市場的資本運(yùn)營。像債券和股市融資目前基本走不通，重點就在金融工具的創(chuàng)新，比如，通過信托、私募等手段進(jìn)行融資。這是我們當(dāng)前最有效的一個解決方案。
此外，還可以通過并購、戰(zhàn)略合作等手段開展資本運(yùn)營。
房地產(chǎn)企業(yè)通常的融資方式，主要有這么幾種。銀行借貸、上市集資、發(fā)行企業(yè)債、信托、民間借貸，等等。但受種種條件的限制，目前房企的融資渠道已經(jīng)非常有限了。
在海外占房企融資三分之一強(qiáng)的私募股權(quán)融資，在國內(nèi)還處于剛剛起步階段，有巨大的成長空間。
可以預(yù)見，在未來通過私募股權(quán)進(jìn)行融資將成為主旋律。
那么，什么是私募基金呢?
私募又稱不公開發(fā)行或內(nèi)部發(fā)行，是指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)行證券的方式。對象大致有兩類，一類是個人投資者，另一類是機(jī)構(gòu)投資者。
基金是一種委托理財行為，把分散的資金集中起來，由專業(yè)公司進(jìn)行管理，專注地投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，就稱之為房地產(chǎn)投資基金。由于資金本身的特性，多采取合伙制，與傳統(tǒng)的公司之有著本質(zhì)的區(qū)別。
私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開上市。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。
私募基金運(yùn)作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。
我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化是必然趨勢，而私募基金無疑是多元化融資渠道中的重中之重;
國外地產(chǎn)基金相比，國內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚，但得到了政策扶持，又恰逢行業(yè)調(diào)控，發(fā)展機(jī)遇非常好;
目前，最嚴(yán)調(diào)控時期已過，二三線房地產(chǎn)市場潛力巨大，對私募基金創(chuàng)造了非常好的成長窗口期;
而受調(diào)控政策的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式開發(fā)向精細(xì)化開發(fā)轉(zhuǎn)變，也需要私募基金為其提供先進(jìn)的公司治理，依此優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)核心競爭力。
從大的層面看，私募基金要經(jīng)歷從募資，到投資，到管理，到最后退出的四個環(huán)節(jié)。
具體到投資項目上，要經(jīng)歷從投資到管理到退出的小循環(huán)。
這一切的核心，其實無外乎兩點，一是募資，找投資人，二是投資，找好項目。
出資人(也就是我們常說的LP)出資認(rèn)購基金，獲取投資回報�；鸪钟腥宋谢鸸芾砉具M(jìn)展專業(yè)化管理，同時資金托管至第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，確保資金安全�；鸸芾砣诉\(yùn)作資金，投資若干個項目公司，為投資人創(chuàng)造收益。
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·房地產(chǎn)再融資漸進(jìn)式開閘 地產(chǎn)調(diào)控回歸市場化
