雅戈爾上海長風地王開工四個月仍在緩慢的挖坑(2)
2012-02-17 來源：中國經(jīng)濟網(wǎng) 編輯：韓軒
按照長風8號東地塊開工信息公示，該項目總投資為55億元。此前雅戈爾置業(yè)已經(jīng)為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈爾至少還需要在該項目上投入11億元左右。根據(jù)雅戈爾財報，2011年1至6月，雅戈爾新開工項目4個，規(guī)劃建筑面積64.03萬平方米。截至去年6月末，雅戈爾在建項目共15個，規(guī)劃建筑面積達210.40萬平方米，這同樣需要大量的資金投入。長風8號東項目公示的建設(shè)信息顯示，雅戈爾與宏潤建設(shè)簽訂的施工總包工程合同價金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當于每平方米建筑面積約需2500元建設(shè)費用。以此估算，截至2011年6月末，雅戈爾15個在建項目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達52億元左右。
從雅戈爾去年三季報來看，其貨幣資金為22.7億元，資產(chǎn)負債率為71.65%，且這部分貨幣資金是歸屬于雅戈爾置業(yè)母公司的，并不可能全部用于雅戈爾置業(yè)的地產(chǎn)項目。值得注意的是，截至去年9月末，雅戈爾另有可供出售金融資產(chǎn)105億元，意味著該公司有較強的變現(xiàn)能力，同時該公司在2011年沒有新增土地儲備積壓資金，從這個角度看，雅戈爾放慢長風地塊的開發(fā)節(jié)奏或許并不一定是出于資金壓力，更有可能的是有意放緩節(jié)奏，以規(guī)避行業(yè)低谷期。
據(jù)記者此前對全國多個城市樓市的調(diào)查顯示，面對持續(xù)的調(diào)控，那些在行業(yè)高峰期拿了高價地的開發(fā)商，在面對行業(yè)低谷時，多選擇蟄伏，在土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)動工，但動工后拖長開發(fā)時間，避過行業(yè)調(diào)整期，等到行業(yè)進入高速增長階段，再通過土地增值與房價上漲獲取更高的利潤。
當然，這樣做的前提是開發(fā)商有足夠的資金實力熬過行業(yè)低谷期。以長風8號東地塊為例，雅戈爾拿地至今已經(jīng)一年多過去了，在其中沉淀了34億元購地資金，雖然目前施工緩慢，但也會產(chǎn)生一定的施工成本和其后數(shù)年的資金成本。這些都是擺在該項目上面的 “沉淀成本”。如果行業(yè)持續(xù)低迷，這部分壓力將日益沉重。 近期，多個地方政府的樓市新政被叫停，顯示房產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)仍難有大的松動，而隨著調(diào)控深入，在一線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)房價下行的跡象。這讓雅戈爾上述項目，面臨利潤難題。
據(jù)二手房搜索引擎安居客信息，長風片區(qū)今年2月二手房均價為21681元/平方米，環(huán)比下跌1.66%，這一價格甚至還遠遠低于雅戈爾拍得長風8號東地塊時的樓板價。按照規(guī)劃，雅戈爾長風8號東地塊所處的長風生態(tài)商務(wù)區(qū)將會融合多種功能，其中的住宅部分也將與周邊目前的二手房拉開一定檔次，但即使如此，按照目前的行業(yè)環(huán)境，長風生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的中高檔住宅項目也面臨較大的定價壓力。
如何為長風單價地王增加更多的附加值，這也是當前擺在雅戈爾面前的問題。有分析稱，目前雅戈爾唯一的辦法或是等待調(diào)控政策放松，等待下一次土地增值、房價上漲的機會。
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