土地資源“定向出讓”將面臨地產(chǎn)市場嚴(yán)峻考驗 (2)

2011-09-28 來源：第一財經(jīng)日報編輯：狄海霞

　　早在2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓，此前盛行的以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。從那時開始，包括住宅、商業(yè)等在內(nèi)的經(jīng)營性用地全部采用招拍掛的方式入市交易。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，國土部提出土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，意味著無償使用的土地數(shù)量要盡量縮減到最小，無疑在重新強調(diào)土地出讓政策的改革方向。

　　土地雙軌制，即不同用途的國有土地采用兩種不同的方式供應(yīng)，一種是無償使用的劃撥方式，另一種是招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償使用方式。

　　土地市場化程度將更高

　　據(jù)嚴(yán)金明介紹，與招拍掛出讓的經(jīng)營性用地相比，采用劃撥方式供應(yīng)的土地比例并不算小。“而按照國土部的思路，未來這些占據(jù)重要比重的土地出讓，都要采用透明的有償出讓方式，只有軍事、國防、外交、保障房等純公益性質(zhì)的土地才能繼續(xù)采用劃撥的方式”。

　　“目前開發(fā)商參與的經(jīng)營性用地出讓已經(jīng)全部采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓，因此取消土地雙軌制對開發(fā)商來說并沒有什么影響。”SOHO中國董事長潘石屹表示。

　　“現(xiàn)在只有經(jīng)營性用地采用招拍掛的方式出讓，但一些介于經(jīng)營和非經(jīng)營中間的土地，仍然是通過非市場化的劃撥方式供應(yīng)。”中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明舉例說，目前基礎(chǔ)設(shè)施用地、科教文衛(wèi)體用地基本都是劃撥供應(yīng)。

　　盡管對于開發(fā)商的影響并不大，但嚴(yán)金明認(rèn)為，取消土地雙軌制對于整個土地市場而言意義重大。“一方面會增加國有土地的收入，防止土地的國有資產(chǎn)流失。另一方面，會使土地市場的競爭更加公開透明、公平合理，從市場機制上防止腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。”嚴(yán)金明認(rèn)為，未來土地的市場化程度必然會更高。

　　不過，嚴(yán)金明也坦言，國土部對于這項改革并沒有提出時間上的目標(biāo)，其執(zhí)行起來也還有一個過程，相應(yīng)的政策都要進行一些調(diào)整，涉及比較復(fù)雜。

　　“其實整個土地在管理方面還是非常軟弱的。”潘石屹認(rèn)為，這從國土部清理閑置土地的力度以及對于小產(chǎn)權(quán)房的處理中可見一斑。“其實除了土地供應(yīng)公開透明之外，現(xiàn)在土地管理方面最大的隱患是小產(chǎn)權(quán)房，年年說，但年年都還在建設(shè)，如果處理不好的話，將是一個特別大的問題。”

　　展望未來，取消雙軌制的過程和最終取消，將會對市場產(chǎn)生怎樣的影響?陳晟認(rèn)為，取消雙軌制以后，針對商業(yè)性用地和公共設(shè)施用地應(yīng)該還有不同的處理方式，具體的方式方法還是不明確，都還有可以探討和優(yōu)化的空間。“擴大有償使用可能更多的還是體現(xiàn)尊重土地價值的原則，使得整個土地的供應(yīng)和調(diào)控的能力都加強。我覺得總體的原則是沒有錯的，但要實現(xiàn)還需要一個長期的過程。”

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