土地資源“定向出讓”將面臨地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)

2011-09-28 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 編輯：狄海霞

　　摘要：9月18日，國(guó)土局消息透露，國(guó)家土地副總督察甘藏春近日指出，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，以提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力，中國(guó)將會(huì)逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面。

　　國(guó)土部提出逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制，此舉被認(rèn)為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革在土地領(lǐng)域漸進(jìn)深水區(qū)，并有望引發(fā)進(jìn)一步的利益博弈。

　　具體執(zhí)行面臨諸多不確定因素

　　中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒指出，此消息意味著，以后政府行政辦公用地，能源、電力等行業(yè)用地，學(xué)校、醫(yī)院、博物館等使用土地也要通過(guò)招拍掛形式有償出讓。

　　不過(guò)，滬上有開(kāi)發(fā)商代表認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，參與競(jìng)拍的經(jīng)營(yíng)性用地幾乎都是招拍掛形式，因此判斷取消雙軌制對(duì)市場(chǎng)影響應(yīng)該不大。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，政策的初衷應(yīng)該是為了減少特權(quán)促進(jìn)公平，更多強(qiáng)調(diào)發(fā)揮土地的效益。“可能會(huì)有增加土地財(cái)政的考慮，但是這個(gè)肯定不是政策初衷。”

　　取消土地雙軌制，對(duì)上海商品住宅市場(chǎng)的影響或十分有限。同時(shí)，具體執(zhí)行層面也還存在諸多不確定因素。多位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)做出上述表示。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來(lái)如果取消了雙軌制，對(duì)商品住宅市場(chǎng)的影響可能不會(huì)太大。“對(duì)于地價(jià)來(lái)說(shuō)，則要和整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)形勢(shì)聯(lián)系起來(lái)。”他指出，目前土地新增供應(yīng)依舊從緊，供求關(guān)系導(dǎo)致地價(jià)還維持一個(gè)比較高的水平。因此即使取消雙軌制，由于增量土地?cái)?shù)量有限，對(duì)地價(jià)影響也不會(huì)很大。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍預(yù)計(jì)，取消免費(fèi)劃撥是第一步，但并不見(jiàn)得馬上就市場(chǎng)化。而對(duì)于政策的具體執(zhí)行層面，業(yè)內(nèi)人士普遍表示，還存在諸多不確定性因素。

　　目前來(lái)看，市場(chǎng)中有一種出現(xiàn)頗多的操作形式，即是將公共設(shè)施放入經(jīng)營(yíng)性用地中捆綁出讓。以去年9月出讓而長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊為例，在早前的土地出讓書(shū)就要求，競(jìng)得人在地塊內(nèi)6785.3平方米的教育用地上代建幼兒園，建筑面積約6030平方米，建成后由政府無(wú)償收回土地使用權(quán)和地上建筑物。

　　所有經(jīng)營(yíng)性用地都應(yīng)統(tǒng)一出讓

　　日前，有消息顯示，廣州地鐵公司、廣州建筑集團(tuán)、廣州市政公司、番禺海關(guān)、華南理工大學(xué)等8家單位將利用自用土地建設(shè)13395套保障房，其中公租房和廉租房這類租賃型保障房總共有10235套，占了絕大多數(shù)，但仍有3160套經(jīng)濟(jì)適用房。

　　廣州市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，所有保障房都將“只租不售”，對(duì)于上述單位自建房最終是否在市場(chǎng)上流通，目前還不得而知。 “很多有背景的單位依然享受了一定數(shù)量的政府劃撥用地。”廣州一位業(yè)內(nèi)人士稱，例如廣州幾大制造企業(yè)，以及部分高校以及科研機(jī)構(gòu)，其針對(duì)職工內(nèi)部銷售的自建房用地，大多來(lái)自政府劃撥。

　　盡管廣州的大部分經(jīng)營(yíng)性用地都采取了公開(kāi)出讓的方式，但目前市場(chǎng)上用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的劃撥土地依然存在。有業(yè)內(nèi)人士透露，相當(dāng)多企事業(yè)單位名下仍擁有大量政府劃撥用地，近兩年，一些單位正借保障性住房的名義進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)。

　　廣州市政協(xié)委員、廣州市新城市房地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為：應(yīng)該有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷土地是否應(yīng)該公開(kāi)出讓，而非劃撥。一是土地是否具備經(jīng)營(yíng)性質(zhì);二是土地是否可以在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓。如果具備兩個(gè)條件中的任何一條，都應(yīng)該納入公開(kāi)出讓的統(tǒng)一渠道。

　　曹志偉表示，保障性住房用地也不應(yīng)該由政府劃撥，因?yàn)楸Ｕ戏恳彩怯薪?jīng)營(yíng)收益的，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房用于出讓，公租房也是有租賃收益的。

　　廣州市社科院科研處處長(zhǎng)彭澎表示，如果取消土地出讓雙軌制，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，避免地方政府在土地資源上的浪費(fèi)。但同時(shí)，也會(huì)助推地價(jià)上漲。在他看來(lái)，過(guò)去一些公用事業(yè)用地不經(jīng)過(guò)招拍掛，征地成本極低，被征農(nóng)民所獲得的補(bǔ)償也較低。但未來(lái)這些用地也公開(kāi)出讓后，農(nóng)民將擁有更大議價(jià)空間，從某種程度上有助推地價(jià)上漲的作用。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）