保障房體系未完善透明 致多家房企參建難上加難
2011-06-30 來源：未知 編輯：狄海霞
近日，資本市場終于迎來兩個多月跌跌不休后的第一縷“曙光”，其中保障房概念板塊異軍突起。
云南城投(600239,股吧)(600239.SH)，這家早已因大規(guī)模參與地方保障房建設(shè)而為投資者追捧的地方保障房建設(shè)企業(yè)，股價一路飆升;另一家地方保障房建設(shè)的重點參與企業(yè)首開股份(600376,股吧)(600376.SH)發(fā)布公告，公司向銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊，擬在銀行間市場發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項目的建設(shè)，近期股價業(yè)表現(xiàn)不俗。
保障房的能力似乎還不止于此。就在上周四，水泥股集體大漲，并且?guī)硬ＡА⒔ㄖú暮蜋C械等保障房概念股集體飆升。
有分析人士則分析，保障房作為主題投資概念再度受到資金青睞。一時間，保障房迎來了它對資本市場龐大影響力的又一次高潮。
保障房最近成為低迷市場的一劑“強心針”：“涉保”上市公司股價逆市大漲、保障房投資成為商品房投資萎縮的最“給力”補充。
所以，當住建部的一則報告披露，我國百強房企中有七成企業(yè)缺席保障房建設(shè)時，很多人頗感迷惑，不是迷惑這些房企沒有社會責任，而是疑惑這么一個“名利雙收”的“香餑餑”，會有那么多房企不懂得珍惜。
原因何在?綜合多位業(yè)內(nèi)多方人士的分析，許多地方“有做頭”的保障房項目大多被當?shù)卣尘暗钠髽I(yè)占據(jù)，外來房企尤其是民企根本沒機會，這是其一;其二，保障房多種類型的項目，尚未能形成公開、透明、成熟的運作體系，存諸多未知風險，房企不愿也不敢冒這個險。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，“保障性住房的關(guān)鍵在于土地問題，參與保障性住房建設(shè)的主體的盈利空間多少也在于土地的問題，地方政府不在土地問題上讓步，地方政府發(fā)債也好，企業(yè)平臺融資也好，進行保障性住房建設(shè)都是無稽之談，這也是百強房企中有七成未參與保障房建設(shè)的主要原因。”
可是，住建部一個報告披露的情況，讓許多人有些看不懂。這份由住建部政策研究中心披露的百強房企《中國房地產(chǎn)企業(yè)社會責任實踐報告》顯示，截至目前，房地產(chǎn)企業(yè)參建保障房的整體情況并不樂觀，百強名單中僅有30家在2007年至2010年間參與保障房建設(shè)，排名前十的企業(yè)全部參與，其他70家房企未參建。
為什么多數(shù)地方的保障房項目開發(fā)建設(shè)，以地方政府背景的企業(yè)為主?這才是問題的關(guān)鍵。
陳晟指出，“據(jù)我所知，多數(shù)地方政府對參與保障房項目的企業(yè)，是有較高的門檻設(shè)置的。例如在上海，一般要求開發(fā)企業(yè)擁有一級資質(zhì)，僅有少數(shù)情況下會允許僅達到二級或再低資質(zhì)的房企參與。”而擁有一級開發(fā)資質(zhì)的房企，占房企的比例就不高。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，一些相對優(yōu)質(zhì)的保障房項目，尤其是在一些中小城市，這相當于是企業(yè)穩(wěn)妥的盈利機會，但現(xiàn)實情況是，除了有當?shù)卣尘暗钠髽I(yè)外，其他房企基本沒有機會。“很多地方政府將這些項目直接給指定的企業(yè)運作。”
對此，不少民營房企的一些高層深有體會。“沒有門路。”是記者采訪的多位相關(guān)人士普遍提及的一個關(guān)鍵因素。
“這些主導(dǎo)地方保障房項目的國企，雖然在當?shù)負碛邢喈數(shù)氖袌稣加新屎陀绊懥�，但其真正�?guī)模其實并不大，絕大多數(shù)并不在百強房企之列。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，從統(tǒng)計的因素，這也是出現(xiàn)百強房企7成未參與保障房的一個原因。
景瑞集團董秘許朝輝就曾坦言，作為民營企業(yè)，景瑞很關(guān)注保障房的投資機會，但不知道怎么進入。“不少地方政府在保障房的土地供應(yīng)、開發(fā)流程、投資回報等具體方面的游戲規(guī)則，還不是很透明、成熟，我們也是欲投無門。”許朝輝說，這是一個巨大的市場，雖然總體利潤較低，但民企同樣很有興趣。
而面對存在太多不確定性的保障房項目，市場化房企對新投資要求較為嚴格、謹慎，往往只能選擇放棄，至少不敢全面介入。
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