任意使用免責權

實例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。

點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發(fā)商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任。(-攝影/舒東平)

違約責任不對等

實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續(xù)。”

點評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%；消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經(jīng)營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

付款方式要靈活

有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現(xiàn)問題，往往會使自己陷入被動境地。

實例：某消費者與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，以68萬余元定購了一套房子。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，開發(fā)商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開發(fā)商有權拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。

點評意見：上述案例中的附件內(nèi)容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責任進行約定，但對于沒有經(jīng)驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務和對方權利的條款，以免落入圈套。對此律師也建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔違約責任。