房屋公攤具體有哪些 購(gòu)房者如何避免公攤風(fēng)險(xiǎn)
2013-11-25 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波
摘要：公攤面積的計(jì)算看起來(lái)十分簡(jiǎn)單，但實(shí)際上，購(gòu)房者在購(gòu)買的過(guò)程中，對(duì)于計(jì)算公攤面積所涉及的數(shù)據(jù)：如整棟建筑物的公用建筑面積、整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和是不得而知的，因而公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)也沒(méi)辦法算出。對(duì)于這么專業(yè)的術(shù)語(yǔ)可能連售樓人員也不能做答，就算得知也檢驗(yàn)不了它的真實(shí)性。所以自己購(gòu)買的房子到底要公攤多少都是以發(fā)展商說(shuō)了算。在這樣一種購(gòu)房者和發(fā)展商信息獲得不對(duì)等的情況下，購(gòu)房者的知情權(quán)根本得不到體現(xiàn)，因此，關(guān)于公攤面積的糾紛不斷。
公攤到底攤了什么?
據(jù)了解，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間，也不可用于分?jǐn)偟挠校?、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋;3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
公攤面積的所有權(quán)和使用權(quán)到底屬于誰(shuí)?應(yīng)該說(shuō)，公攤面積既然公攤到每個(gè)業(yè)主身上了，所有權(quán)當(dāng)然屬于所有業(yè)主。然而，問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。由于發(fā)展商總不愿明明白白地公示哪些公有面積已經(jīng)用于公攤，購(gòu)房者就無(wú)從知道哪些公用面積是屬于業(yè)主所有，哪些是發(fā)展商的，就更無(wú)從講到所有權(quán)和使用權(quán)了。在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，涉及公攤面積的少之又少。在這種情況下，購(gòu)房者怎么才能確保自己的利益不受侵犯呢?
如何避免公攤風(fēng)險(xiǎn)?
新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標(biāo)明了"公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明"，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。這里我們總結(jié)了幾招，提供給購(gòu)房者參考。
一、索取公攤數(shù)據(jù);
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。
二、查閱有關(guān)資料;
業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。
三、合同里約定公攤范圍
律師建議，考慮到目前國(guó)家在公攤面積上并沒(méi)有明確的規(guī)定必須控制在哪個(gè)范圍區(qū)間，因此，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，務(wù)必弄清以下內(nèi)容：設(shè)計(jì)的套內(nèi)面積是多少?公共設(shè)施有些什么?共有建筑面積有多大?最好將這些數(shù)據(jù)寫在購(gòu)房合同中，合同中沒(méi)有的，可以通過(guò)與銷售方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式來(lái)解決。
如果收房時(shí)面積發(fā)生變化，通常有兩種情況。
第一種是合同中對(duì)面積變化沒(méi)有約定。開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過(guò)3%，可以采取多退少補(bǔ)的方式，誤差超過(guò)3%，多出的面積由開(kāi)發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送，少的面積，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)賠償，業(yè)主同時(shí)可以選擇退房。
第二種是根據(jù)合同約定“據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。如果選擇這種方式，到交房時(shí)，誤差超過(guò)3%，都由買房人承擔(dān)。
有鑒于此，第一種合同方式對(duì)購(gòu)房者較為有利，購(gòu)房者最好選擇第一種。
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