購房指南：防患未然 熟知購買學區(qū)房的N種風險
2013-10-28 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：在這個房價飛漲的年代，學區(qū)房的價格更是水漲船高，在優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的地方，房子是絕對的“硬通貨”，此類房屋的價格沒有最高只有更高。
不言而喻，這種高價格是由其自身的稀缺性導致，越是稀缺，大家在購買時就越要有風險意識。根據(jù)我們律師以往處理此類案件的經(jīng)驗，筆者給大家介紹一下購買學區(qū)房時可能會發(fā)生的各種風險，希望能使大家未雨綢繆，防患于未然：
與學校有關的風險
一般公認的學區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規(guī)劃的吸收孩子入學的學區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學區(qū)房。
學區(qū)房的政策風險
最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動，有人總結了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學校的主管部門經(jīng)常會根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購房時規(guī)定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規(guī)劃地段內(nèi)，準備入學時有可能被劃出地段。
學校本身發(fā)生變化的風險
學校自身的教育資源配置出現(xiàn)問題，導致教學質(zhì)量下降，該學校片區(qū)內(nèi)的房價出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質(zhì)量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。
確認招生范圍，注意門牌號
買學區(qū)房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加注意�，F(xiàn)在是人為地將學區(qū)房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬于該學區(qū)，所以購買學區(qū)房一定要認真。
學區(qū)房并不是所有人認為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區(qū)并不對口，容易受開發(fā)商的誤導，最后影響了子女教育。
學區(qū)房購買的各種糾紛
以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。
一手房的風險主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發(fā)商承諾入左一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業(yè)主子女無法上學。
二手房的風險相對多一些，主要集中在產(chǎn)權糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。
產(chǎn)權糾紛
第一類產(chǎn)權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權不清晰導致無法辦理產(chǎn)權過戶的糾紛。
為什么會出現(xiàn)這種情況?因為大多數(shù)的學區(qū)房都屬于年代比較久遠的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區(qū)房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。
產(chǎn)權糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導致賣房人雖然有產(chǎn)權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。因此，在購買學區(qū)內(nèi)單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。
戶口糾紛
戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個戶口的子女入學。
不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。
除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內(nèi)戶口情況。
房產(chǎn)中介虛假信息糾紛
這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關系，一般都是中介運用自身的信息優(yōu)勢忽悠買賣雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。
我們給大家的提示是，目前我國房產(chǎn)中介的業(yè)務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學�；蚱渖霞壷鞴懿块T核實情況，再決定是否交易。
賣方惡意漲價糾紛
這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。
一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時間內(nèi)就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。
其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時，要支付不低于總房款20%的違約金。
最后，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。
以上三種約定，因受篇幅所限不能詳細講解，大家可以把握一個原則，將違約金的數(shù)額約定相對高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。
其實學區(qū)房比起一般房屋的特點就是，一頭連著“學”，一頭連著“房”。 學區(qū)房受到追捧而成為“硬通貨”，除了家長們的“望子成龍、望女成鳳”的特點外，更揭示了教育資源配置不合理的問題。關于學區(qū)房的房產(chǎn)糾紛問題，其實與普通房產(chǎn)糾紛沒有太大區(qū)別，只不過在這類房產(chǎn)上的糾紛更容易發(fā)生。
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