期房買賣的法定條件以及買賣期房的注意事項(xiàng)

2013-09-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：作為購(gòu)房者來講，買房是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對(duì)于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎，對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解，很多問題是可以避免的。

　　一、期房買賣的注意事項(xiàng)：

　　(一)、期房買賣的法定條件、

　　首先，是對(duì)開發(fā)商的資格條件，開發(fā)商一般為商品房的開發(fā)企業(yè)，需要有資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、一定數(shù)額的注冊(cè)資本，有相關(guān)資格技術(shù)人員與會(huì)計(jì)人員。就是要依法設(shè)立的的企業(yè)。

　　其次，是對(duì)建設(shè)基地的要求，要有土地使用權(quán)的證明文件;要獲得建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件，同時(shí)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;還要獲得建筑和管理工程執(zhí)照，要做好建造房屋的場(chǎng)地準(zhǔn)備工作，就是我們俗語(yǔ)所說的“七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和場(chǎng)地平整。”

　　再次，是對(duì)施工設(shè)計(jì)及投資的要求，要求施工設(shè)計(jì)圖已經(jīng)完成，施工單位已經(jīng)落實(shí)等，按提供預(yù)售房來計(jì)算，設(shè)入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并以確定施工的進(jìn)度和開工、竣工交付日期。

　　最后，商品房預(yù)售要向房產(chǎn)部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。只有經(jīng)審核批準(zhǔn)，商品房才能正式預(yù)售，向購(gòu)房者收取房款。

　　只有滿足上述條件，開發(fā)商才能從事商品房預(yù)售活動(dòng)。就是說對(duì)開發(fā)商在法律上是有要求的。如果開發(fā)商不具有商品房預(yù)售的資格條件，就會(huì)導(dǎo)致雙方的買賣行為無效，以至引發(fā)不必要的法律糾紛，關(guān)于這方面的查證，購(gòu)房人可直接到房地產(chǎn)管理局進(jìn)行核實(shí)。

　　在實(shí)踐中，有當(dāng)事人以開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，請(qǐng)求法院宣告商品房預(yù)售買賣合同無效，這種情形訂立的合同當(dāng)然無效，但是開發(fā)商在訂立合后并于起訴前取得了商品房預(yù)售許可證的，則認(rèn)定為有效。

　　就合同中的主要條款，給讀者們提個(gè)醒：主要是期房的基本情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)、價(jià)款及支付方式、違約責(zé)任一定要明確，因?yàn)樵谄诜抠I賣中，購(gòu)房者往往看到的是小區(qū)建筑物的模型、房屋的戶型圖，不能看到房屋的真實(shí)情況，由于房屋沒有建好，購(gòu)房人無從確定房屋是否符合約定，這就要求購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)更加的注意買賣過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)。因此，應(yīng)在合同中進(jìn)行具體明確的約定，為房屋實(shí)際交付提供有效依據(jù)。

　　購(gòu)房人需要仔細(xì)審查合同中是否包括坐落位置、建筑面積、土地使用權(quán)證號(hào)、使用權(quán)取得的方式、土地使用的性質(zhì)、期限、預(yù)售許可證號(hào)、建筑工程規(guī)劃許可證號(hào)、房屋的結(jié)構(gòu)、平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期等。

　　實(shí)踐中，在雙方訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，往往是格式合同，是由開發(fā)商提供的打印好的文本，所以買方往往無從選擇，這時(shí)需要買方仔細(xì)閱讀合同文本的內(nèi)容，有不理解的地方，必須詢問清楚，尤其是劃?rùn)M線的部分，因?yàn)闄M線上的文字是開發(fā)商自己打上去的，如果約定不明確，可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，并一同備案到房地產(chǎn)管理局，買賣方為有效成立。

　　(二)、買賣期房其它注意事項(xiàng)

　　一)購(gòu)房前的準(zhǔn)備。購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，還有就是對(duì)選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。具體包括：

　　1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ?如果房產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實(shí)施初期，該地區(qū)樓盤升值的可能性更大。

　　2、注意樓盤規(guī)模。因?yàn)橐话阏f來，大一些的樓盤抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會(huì)比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理也都會(huì)相對(duì)好一些。

　　3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購(gòu)房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。

　　4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

　　特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　二)購(gòu)房中的合同簽訂。購(gòu)房時(shí)要簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用;而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)要看清是哪個(gè)概念。

　　通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤�，如因�(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

　　三)購(gòu)房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商將房屋交付購(gòu)房者，購(gòu)房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

　　二、房屋買賣還要注意哪些問題?

　　除了上面的注意事項(xiàng)，在簽訂合同時(shí)還有一些特別要注意的問題提醒購(gòu)房者，具體有以下幾點(diǎn)：

　　(一)如何對(duì)待宣傳廣告。宣傳廣告也叫售樓書，再看售樓書時(shí)首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少分鐘到市中心，這個(gè)時(shí)間根據(jù)不同的交通工具有不同的標(biāo)準(zhǔn)，根本不能確定。所以要注意這些用詞。根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。

（責(zé)任編輯：李建霞）