小產(chǎn)權(quán)房屋：建設(shè)與交易 相關(guān)法律與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

摘要：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，但是鄉(xiāng)里發(fā)的產(chǎn)權(quán)證是沒有法律效力的，所以購買小產(chǎn)權(quán)房具有法律風(fēng)險(xiǎn)。在本文中，小編將為您介紹小產(chǎn)權(quán)房的特征，并闡述購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)，希望能對您有所幫助。

 

　　小產(chǎn)權(quán)房的定義

　　所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”也俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、“村證房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。所以人們?yōu)榱伺c其它能夠享有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)區(qū)分開，所以才稱這類的房產(chǎn)為“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　小產(chǎn)權(quán)房被禁止的原因

　　小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體的土地，并且是向該農(nóng)村集體以為的人銷售，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

　　購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

　　因?yàn)?ldquo;小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的合法性質(zhì)。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)手續(xù)不齊全，無法獲得房管等部門頒發(fā)的相關(guān)證照，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后不能合法辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。”法律快車小編在此為讀者整理了購買小產(chǎn)權(quán)房存在的五大風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：辦不了房產(chǎn)證，沒產(chǎn)權(quán)。“小產(chǎn)權(quán)房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護(hù)。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：拆遷難補(bǔ)償�？此票阋说�“小產(chǎn)權(quán)房”，除了不能辦理房產(chǎn)證外，實(shí)際上它還屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，那么購房者就可能面臨“錢雖付了，房子沒住幾年也沒了”的窘境。因?yàn)閺姆�律上說，買賣雙方都有一定的過錯責(zé)任，買房者明知小產(chǎn)權(quán)房是違法的仍然購買，也應(yīng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。此外，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

　　風(fēng)險(xiǎn)四：遇到糾紛不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，以及面積縮水、交房不及時等問題，業(yè)主很難維權(quán)。因?yàn)楝F(xiàn)行法律法規(guī)是針對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保障進(jìn)行規(guī)定的，業(yè)主在法律上指的是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，小產(chǎn)權(quán)房無法登記備案，購房人也不具備業(yè)主身份，所以無法行使業(yè)主權(quán)利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。

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