不得不知的開(kāi)發(fā)商手腕：謹(jǐn)記七類(lèi)典型購(gòu)房陷阱
2013-05-22 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紅蘭
摘要：對(duì)于普通老百姓而言，買(mǎi)房幾乎是筆最大的家庭開(kāi)銷(xiāo)了。因此左挑右選精打細(xì)算也在常理之中，盡管如此，開(kāi)發(fā)商仍然有機(jī)可乘，拋出各種策略誘惑購(gòu)房者，看上去上美得暗自得意，實(shí)則是掉進(jìn)了銷(xiāo)售陷阱。以下七類(lèi)典型誘惑，為您在購(gòu)房選擇時(shí)提個(gè)醒，千萬(wàn)不要一不小心就中招。
1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或VIP優(yōu)惠
律師提醒：開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，無(wú)論采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或變相內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（VIP、優(yōu)惠申請(qǐng)）等都屬違規(guī)行為。
開(kāi)發(fā)商采勸內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式主要目的在于控制一批潛在的購(gòu)房者，同時(shí)造成該樓盤(pán)已奇貨可居的假象。而開(kāi)發(fā)商也可根據(jù)認(rèn)購(gòu)客戶(hù)的情況，調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等策略。
購(gòu)房者表面上看得了便宜，實(shí)際卻有可能買(mǎi)到更高價(jià)格的房屋。同時(shí)自身權(quán)益也得不到任何保障。
最終，購(gòu)房者所希望的“優(yōu)惠”不僅得不到兌現(xiàn)，還會(huì)付出更多的購(gòu)房款。購(gòu)房者應(yīng)核對(duì)樓盤(pán)是否取得商品房預(yù)售許可證，堅(jiān)決不參加任何認(rèn)購(gòu)行為，避免成為抬高自己房屋價(jià)格的抬轎人。
2.大小訂金多少都收
調(diào)查：購(gòu)房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向，銷(xiāo)售人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶(hù)型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣(mài)完了，要求客戶(hù)馬上交付定金。
如果客戶(hù)說(shuō)沒(méi)有帶夠定金，銷(xiāo)售人員就會(huì)要求客戶(hù)先交小定，然后要求客戶(hù)次日交齊大定。
如果購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來(lái)，所付定金就不予退還。
律師提醒：根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金;接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。
因此，購(gòu)房者無(wú)論繳納小定、還是大定時(shí)都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易繳錢(qián)而陷于被動(dòng)。
同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
3、隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積
律師提醒：天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。發(fā)展商本來(lái)就是在追逐利潤(rùn)，沒(méi)有理由平白無(wú)故贈(zèng)送面積給業(yè)主。
購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，在開(kāi)發(fā)商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時(shí)，一定要細(xì)看合同條款，涉及到贈(zèng)送面積，要弄清楚該贈(zèng)送的面積是否合法，是否與規(guī)劃相符，如果變更了規(guī)劃，是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。
發(fā)展商要購(gòu)房者簽訂委托書(shū)，購(gòu)房者一定要仔細(xì)審閱委托書(shū)的內(nèi)容是否合法，否則，贈(zèng)送的面積可能是“違章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。
4、無(wú)中生有引人入彀
案例：業(yè)主聯(lián)合狀告開(kāi)發(fā)商，原因是發(fā)現(xiàn)當(dāng)初買(mǎi)房的時(shí)候建設(shè)的漂亮花園到了入伙時(shí)竟然消失，地上停車(chē)場(chǎng)又被開(kāi)發(fā)商擅自更改為綠地。
在開(kāi)發(fā)商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤(pán)南邊區(qū)域，被開(kāi)發(fā)商描述成樓盤(pán)的花園：亭臺(tái)樓閣、小橋流水、露天咖啡廣抄…多位業(yè)主反映，2004年該樓盤(pán)銷(xiāo)售期間，他們主要是看中了該樓盤(pán)的花園環(huán)境幽美，交通便利等優(yōu)勢(shì)，但到了入伙的時(shí)候，樓盤(pán)南邊的園林卻消失了。
業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn)，售樓書(shū)上所顯示的綠化帶原來(lái)是市政公共用地，根本不在該樓盤(pán)的建設(shè)范圍內(nèi)。
律師提醒：“為了防止開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時(shí)貨不對(duì)板，業(yè)主在收樓時(shí)要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符。”
開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)，都應(yīng)按相關(guān)規(guī)定把樓盤(pán)的竣工驗(yàn)收文件及圖紙、用地及工程規(guī)劃許可證等進(jìn)行公示，業(yè)主要仔細(xì)對(duì)照實(shí)際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規(guī)劃，譬如該案例中的地面停車(chē)場(chǎng)是否建有等等。如果不符，業(yè)主暫不要收樓，可咨詢(xún)法律專(zhuān)業(yè)人士，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)開(kāi)發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀，或向規(guī)劃主管部門(mén)投訴追究其行政責(zé)任。
5、制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)假象
銷(xiāo)售人員會(huì)采溶多方法來(lái)制造熱銷(xiāo)氣氛，讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊張感，在沒(méi)考慮清楚的情況下，一沖動(dòng)，就簽了合同，交了錢(qián)。
律師提醒：樓盤(pán)房源的信息可以在國(guó)土部門(mén)的網(wǎng)站上查詢(xún)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)提供的銷(xiāo)售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。
如提供虛假信息導(dǎo)致購(gòu)房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購(gòu)房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來(lái)申請(qǐng)撤消該行為，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。購(gòu)房者在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保持清醒，謹(jǐn)慎抉擇。
6、樣板房被悄悄放大
調(diào)查：一些開(kāi)發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺(jué)舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開(kāi)放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對(duì)于實(shí)際居住來(lái)說(shuō)都是不實(shí)用的。
一些開(kāi)發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會(huì)將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。而購(gòu)房者不可能看樣板間時(shí)找開(kāi)發(fā)商要建筑圖紙，并拿尺自己丈量。
案例：張女士說(shuō)到她最近買(mǎi)的一套房時(shí)，“樣板間裝修做得細(xì)致極了，可交房時(shí)一看自己買(mǎi)的房子就沒(méi)那么好，很多材料都是劣質(zhì)的，地磚有裂的不說(shuō)，臥室地板顏色也不勻，衛(wèi)生間臺(tái)盆和廚房櫥柜接縫里的膩?zhàn)痈嗄ǖ美锍鐾膺M(jìn)，裝修費(fèi)花得真不值。”
律師提醒：現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種，一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū)，而另一種則設(shè)置在樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的樣板房失真的可能性較小一些，而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。
同時(shí)，應(yīng)該對(duì)自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察，仔細(xì)查看一下自己有心購(gòu)買(mǎi)的意向房。由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個(gè)時(shí)候都很容易被發(fā)現(xiàn)，此外消費(fèi)者還可以觀察門(mén)窗的質(zhì)量問(wèn)題。
在查看過(guò)程中，消費(fèi)者還應(yīng)該重點(diǎn)看有無(wú)滲水對(duì)于買(mǎi)頂層住宅和最低層住宅的業(yè)主，最好是下雨天去考察，對(duì)滲水問(wèn)題和排水不暢的問(wèn)題，可以及早發(fā)現(xiàn)。
7、包裝虛幻核心賣(mài)點(diǎn)
調(diào)查：90%以上購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)的第一印象來(lái)自售樓廣告。開(kāi)發(fā)商通過(guò)全方位包裝樓盤(pán)核心賣(mài)點(diǎn)信息，如“奢華生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等。
律師提醒：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請(qǐng)，沒(méi)有法律約束力，只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說(shuō)明和允諾并且對(duì)合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的，才視為要約。
因此，對(duì)于那些模糊的廣告詞不要當(dāng)真，不要為這些廣告所描述的“未來(lái)生活”所迷惑，多關(guān)注地點(diǎn)、交通、房屋質(zhì)量等。
購(gòu)房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣(mài)點(diǎn)寫(xiě)進(jìn)合同。購(gòu)房人要進(jìn)行實(shí)地考察，并到規(guī)劃部門(mén)了解城市的規(guī)劃，特別是樓盤(pán)所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對(duì)于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認(rèn)。
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