購(gòu)房者如何使用商業(yè)貸款小編為您詳細(xì)介紹

2013-02-18 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂

　　摘要：如何使用商業(yè)貸款買房，在這里0352房網(wǎng)小編為您詳細(xì)介紹貸款流程。

　　商業(yè)貸款

　　商業(yè)房貸是指在購(gòu)買普通商品住房時(shí)，您可以您所購(gòu)住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物（質(zhì)物），或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。

　　現(xiàn)在將商業(yè)貸款的一些基本程序羅列如下，希望為廣大置業(yè)者提供方便。

　　第一步：簽約納稅

　　簽約納稅具體有三件事。置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商簽訂《預(yù)售契約》、《買賣合同》；置業(yè)者按開(kāi)發(fā)商的具體要求繳納首付款；置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商各自按房?jī)r(jià)款的0.5%的額度繳納印花稅。

　　第二步：預(yù)售登記

　　這一步一般由開(kāi)發(fā)商代辦。

　　第三步：向銀行指定的律師事務(wù)所的現(xiàn)場(chǎng)律師提交申請(qǐng)

　　這一步后，開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的貸款階段。提交申請(qǐng)時(shí)，置業(yè)者必須提供以下資料：

　　1.身份證（原件、復(fù)印件3份）

　　2.戶口簿（原件、復(fù)印件3份）

　　3.暫住證（限外地置業(yè)者，原件、復(fù)印件3份）

　　4.結(jié)婚證（原件、復(fù)印件3份）

　　5.學(xué)歷證書（原件、復(fù)印件3份）

　　6.單位法人或私營(yíng)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件或加蓋公章的復(fù)印件）

　　7.職業(yè)收入證明、兼職收入證明（原件、復(fù)印件3份）

　　8.《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約（買賣合同）》（原件、復(fù)印件2份）

　　9.首付款憑證（發(fā)票，原件、復(fù)印件3份）

　　10.《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》（限外省市置業(yè)者，原件、復(fù)印件3份）

　　必須說(shuō)明的是，當(dāng)有共同申請(qǐng)人時(shí)，共同申請(qǐng)人也需提供上述資料。

　　第四步：填寫申請(qǐng)資料

　　貸款律師會(huì)協(xié)助置業(yè)者填寫申請(qǐng)資料。資料具體包括：

　　1.《個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)表》5份

　　2.《個(gè)人住房貸款借款合同》講解

　　3.《貸款房屋所有權(quán)證收押合同》4份

　　4.《授權(quán)委托書》2份

　　5.《承諾書》1份

　　6.《談話記錄》1份

　　前四項(xiàng)填寫后，開(kāi)發(fā)商必須簽字蓋章。同時(shí)，置業(yè)者須按貸款額的0.3%交納律師費(fèi)。

　　第五步：律師審核資料，轉(zhuǎn)交銀行

　　第六步：簽訂貸款相關(guān)合同

　　銀行審核貸款人資信、貸款額度、貸款年限后，與貸款人會(huì)簽訂一系列的合同文件：

　　1.《個(gè)人住房貸款借款合同》5份

　　2.《中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司個(gè)人住房保險(xiǎn)投保單》1份

　　3.《個(gè)人住房擔(dān)保貸款劃款憑證》1份

　　4.《印簽卡片》1份

　　5.《電子貨幣卡申請(qǐng)表》1份

　　6.《代扣還款委托書》1份

　　7.《儲(chǔ)蓄存款憑條》1份

　　需要說(shuō)明的是，簽訂投保單時(shí)，需交納房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、還款卡工本費(fèi)、還款卡存底費(fèi)，所有文件需申請(qǐng)人本人親筆簽名。如果有共同申請(qǐng)人，所有申請(qǐng)人都要到場(chǎng)簽字。

　　第七步：貸款申請(qǐng)人按月還款

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的個(gè)人住房商業(yè)性貸款

　　如果您購(gòu)買的住房屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建行有關(guān)支行簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議》范圍的樓盤，可以向該支行申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

　　您在申請(qǐng)此類貸款時(shí)，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

　　具有城鎮(zhèn)常住戶口。

　　具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

　　具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；

　　具有20%以上的自籌資金；

　　同意辦理所購(gòu)住房的抵押和保險(xiǎn)；

　　愿意提供相關(guān)的材料和證明；

　　您申請(qǐng)此類貸款的貸款額度由銀行根據(jù)您的資信程度和還款能力確定，一般最高不超過(guò)100萬(wàn)元，同時(shí)不超過(guò)所購(gòu)住房售價(jià)的80%；

　　貸款期限最長(zhǎng)為30年；

　　貸款利率參見(jiàn)個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率表。

　　住房公積金貸款是指由北京住房公積金管理中心及所屬管理部，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發(fā)放的貸款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公積金管理中心要求的擔(dān)保。

　　一次性貸款

　　一、一次性付款

　　是過(guò)去最為常見(jiàn)的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。

　　利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格最低。

　　弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開(kāi)發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。

　　二、分期付款

　　又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。

　　利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開(kāi)發(fā)商履行合同中的承諾。

　　弊：分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高。

　　三、按揭付款

　　即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。

　　利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)。

　　弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

　　四、公積金貸款

　　居民購(gòu)房除了動(dòng)用歷年的積蓄，購(gòu)房資金不足部分一般都首先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購(gòu)房最普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會(huì)很多，若全部向銀行貸款又會(huì)在利息上負(fù)擔(dān)太重。

　　個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個(gè)人所在單位建立過(guò)住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請(qǐng)貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過(guò)4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個(gè)人住房按揭貸款利率（一般比銀行個(gè)人住房按揭貸款利率低1個(gè)百分點(diǎn)左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說(shuō)，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。下面以五年期的儲(chǔ)蓄存款和公積金貸款為例進(jìn)行比較：十萬(wàn)元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請(qǐng)公積金貸款十萬(wàn)元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長(zhǎng)，利差就越可觀。

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