小產(chǎn)權(quán)房購房合同 及如何甄別小產(chǎn)權(quán)房

摘要：小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格較大產(chǎn)權(quán)房便宜，但也存在一些弊端和隱患。今日小編就為你整理了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的資料，教你如何甄別小產(chǎn)權(quán)房，及小產(chǎn)權(quán)房的購房合同注意事項(xiàng)。

　　什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？

　　簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅 (費(fèi))，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是 說在農(nóng)民的集體土地上， 僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬， 并沒有國家房管部門的蓋 章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。

　　小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么？

　　大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級市場時(shí), 無需繳納土地出讓金和收益收成。 小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū) 別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí) 要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。

　　小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購買房款的1%， 就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完 全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會(huì)有一線希望，因 為，國家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。

　　購買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋 無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì) 給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很 難保證。 雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同， 如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛， 缺少法律支持。 第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大 購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。

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