購(gòu)買二手房要把握好交易中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
2012-12-28 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂
隨著年末樓市的回暖，二手樓買賣越來(lái)越活躍，成交量不斷增高。交易過(guò)程中，大多數(shù)購(gòu)房人關(guān)注物業(yè)的面積、新舊程度等自然屬性。其實(shí)，二手樓的社會(huì)屬性更是構(gòu)成物業(yè)價(jià)值的重要因素，也是形成交易風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。
購(gòu)買二手房盡管有諸多優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)新建商品房的買賣行為來(lái)說(shuō)，涉及法律關(guān)系復(fù)雜，尤其一些房產(chǎn)的社會(huì)屬性隱蔽性強(qiáng)，加之買賣雙方由于信息不對(duì)稱，交易過(guò)程中有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權(quán)利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，購(gòu)買二手樓要關(guān)注其社會(huì)屬性。
購(gòu)樓時(shí)要多了解樓盤(pán)信息
要盡可能詳細(xì)地掌握樓盤(pán)的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購(gòu)物娛樂(lè)情況等。同時(shí)，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等綜合設(shè)施情況。了解樓盤(pán)、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計(jì)和停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。了解房屋的他項(xiàng)權(quán)利狀況是否有抵押權(quán)的設(shè)定、房屋權(quán)利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價(jià)值的可靠性和真實(shí)性。
把握好買樓過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的二手房不能買入。強(qiáng)制性法律規(guī)定，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房產(chǎn)不能購(gòu)買。轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不受法律保護(hù)。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購(gòu)買這類二手房一定要求其他共有人出具書(shū)面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該買賣行為無(wú)效。
購(gòu)買有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果第三人想購(gòu)買該房，必須有承租人書(shū)面放棄購(gòu)買此房的聲明，否則該買賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時(shí)效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致該買賣無(wú)效。
要加強(qiáng)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的防范
在通知抵押權(quán)人的情況下，購(gòu)買這類二手樓同樣存在很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵摰盅簱?dān)保的債權(quán)一旦不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律，要求拍賣該房以便實(shí)現(xiàn)債權(quán)。因此，購(gòu)買這類房產(chǎn)一定要防風(fēng)險(xiǎn)。盡量不要替業(yè)主贖樓，如果贖樓不成功，就會(huì)出現(xiàn)較大損失，所以一般由業(yè)主委托擔(dān)保公司或自己贖樓。如有可能，可以咨詢律師或交由中介機(jī)構(gòu)去運(yùn)作，以保證購(gòu)買二手房的交易安全。
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·置業(yè)者在購(gòu)買二手房時(shí) 應(yīng)該注意的十一個(gè)方面
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