買房明確區(qū)分“定金”與“訂金”以免上當(dāng)受騙
2012-12-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
一些購房者在草率簽訂認(rèn)購書后，由于種種原因不想再購買該處房產(chǎn)，但是考慮到定金不能返還只得被迫簽約，也有的購房者只能放棄定金。對此，很多購房者不禁要問房產(chǎn)商的這種做法是否有法律依據(jù)。
由于樓市的熱銷以及有些房產(chǎn)商的商業(yè)炒作，往往售樓員會告訴你：如果當(dāng)天訂購就可以有優(yōu)惠，或者等到第二天要漲價，或者造成今天不訂明天就沒有的緊張局面。對于急于購房的購房者來或者經(jīng)驗不足的購房者，在對認(rèn)購書的約定不清不白的情況下也會立即與房產(chǎn)商簽訂認(rèn)購書就在所難免。
在簽訂認(rèn)購書之前，購房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。購房者還應(yīng)問清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況后，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。一般而言，認(rèn)購書主要包括如下條款：雙方當(dāng)事人基本情況;房屋基本情況(包括房屋地址、戶型、建筑面積等);單價及價款計算;簽署正式合同的時限約定。在此基礎(chǔ)上，購房者可簽訂認(rèn)購書并交納定金或預(yù)付款(訂金)。
定金是一種合同擔(dān)保行為。《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。購房者與房產(chǎn)商簽訂的認(rèn)購書中約定的定金，是為了保證簽訂正式的合同理論上屬于訂約定金。為此，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”就此，認(rèn)購書的約定在法院的審判中有了一定的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)購書中的約定一般也為審判時所接受。因此，購房者在簽訂認(rèn)購書和繳納定金應(yīng)當(dāng)慎重行事。在此提醒購房者：定金合同是實(shí)踐合同，定金交付時生效。如果你簽訂了認(rèn)購書但還沒有交定金，對此你不會承擔(dān)法律責(zé)任。
現(xiàn)在，基于定金糾紛增多有些房地產(chǎn)公司只在認(rèn)購書中不再提定金，而是用“訂金”或“信譽(yù)金”來代替。按照有關(guān)法律規(guī)定，雙方不能簽約，開發(fā)商收取的“訂金”應(yīng)當(dāng)返還。當(dāng)然，定金罰則還作為一種違約處理方式，是雙面的，如果是由于開發(fā)商的原因(沒有銷售許可、已經(jīng)賣給他人等)雙方不能按期簽訂買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
有的銷售方會口頭同意一旦購房者不買房時房產(chǎn)商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時卻全部否定。還有的房產(chǎn)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋。事后由于房產(chǎn)漲價就主張預(yù)購無效，再以更高的價格出售給他人。
對于購房者來說，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容最好在簽訂認(rèn)購書時加以明確：
1、購房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定并確認(rèn)“定金”還是“訂金”。
2、購房者與房產(chǎn)商在簽訂正式合同時對于合同的某些條款無法達(dá)到一致時的處理方式以書面的形式加以約定;
3、購房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售證號在認(rèn)購書中寫清楚，并載明如果因為開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證造成合同無效的違約責(zé)任或由開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。
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