買賣二手房過程中需要明確的三個(gè)方面

　　隨著樓市交易量的上升，二手房市場(chǎng)的各類買賣糾紛也多了起來。由于二手房買賣在交易前后相比新房買賣有著許多更為復(fù)雜的實(shí)際情況，在著手操作的時(shí)候，一定要做好充分的功課和準(zhǔn)備，避免今后出現(xiàn)各式各樣的“維權(quán)難”。

　　產(chǎn)權(quán)手續(xù)須核實(shí)

　　首先，賣方必須是房屋的所有人，這需要通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)。而房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易對(duì)買家來說有著得不到房屋的巨大風(fēng)險(xiǎn)，是千萬要避免的。

　　產(chǎn)權(quán)是否清晰是另一大問題。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此購房者應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

　　再進(jìn)一步，就要核實(shí)房屋狀況，從房屋的建筑狀況、小區(qū)狀況、權(quán)利情況等方面入手，核實(shí)越清晰越有利于控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。比如，土地的使用性質(zhì)如何、使用年限多少;是否會(huì)因市政規(guī)劃而拆遷;附近是否有新的規(guī)劃影響該房屋的價(jià)值，如工廠、高層建筑等。另外，所購買的二手房是不是福利房屋、單位房屋也需要認(rèn)清，對(duì)這類在交易、轉(zhuǎn)讓等方面有相關(guān)限制和規(guī)定的房屋，要注意避免買賣合同與國家法律相沖突，造成侵權(quán)、合同無效等不必要的麻煩。

　　交易程序要明確

　　二手房的交易一般可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間交付首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。在這幾個(gè)步驟之中，首先需要注意的就是要保留好交易的證據(jù)，同時(shí)過戶時(shí)一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以進(jìn)行過戶，以避免日后的糾紛。

　　在交房時(shí)還要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。相類似的，房屋的一些隱性的缺陷，如過去曾發(fā)生過案件、私自改造留下的隱患、與他人在產(chǎn)權(quán)上的糾紛等等，也需要購房者通過鄰居、業(yè)委會(huì)有所了解。

　　合同總是最關(guān)鍵

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

　　其中，明確嚴(yán)格的違約責(zé)任是非常要緊的，特別是意向金的交付、上家戶口的遷出、過戶期限的明確等等，一旦沒有清晰明確的合同約定，就可能導(dǎo)致二手房買家遭遇沒法及時(shí)拿到房屋、沒法遷入戶口、沒法得到合理的違約補(bǔ)償?shù)嚷闊��?/p>

　　另外，在簽訂合同也要注意合法合規(guī)的問題，對(duì)于雙方或三方(包括中介)共同為了少繳稅費(fèi)簽訂的“陰陽合同”等違規(guī)做法，都會(huì)給自己帶來不必要的麻煩，甚至傷及自身的利益。

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