購買二手房省錢攻略 教你如何淘到好房
2012-12-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
到兩手市場去“淘”房子，已經(jīng)成為很多人購買房屋行之有效的途徑。那么，如何花更少的錢買到更好的房子?在二手房交易的過程中，有哪些渠道可以合理減低相關(guān)費用，又有哪些看似有效的手段，其實使用起來后患無窮呢?
中介費用打折
典型個案：孫先生經(jīng)中介的介紹，看中了一套真金路上的兩居室房源。在房屋交易的過程中，中介人員由于讓上家覺得缺乏誠信，始終沒有辦法就過戶細(xì)節(jié)與上家達成共識，同時無法按照孫先生的要求為其辦妥貸款事項。后來，還是孫先生自己出面與上家談判，彼此獲得信任后促成了這筆交易。孫先生的貸款最后也是完全由自己出面全權(quán)辦理的。由于中介只完成了一部分服務(wù)，最后，孫先生和中介方達成協(xié)議，中介費打6折后支付。
點評：房產(chǎn)中介提供的服務(wù)，不僅包括為房源尋找上下家，還包括居中協(xié)商價格，為上下家具體操辦還款、貸款事宜，從技術(shù)層面確保房屋安全過戶等。如果中介公司無法完成上述相關(guān)事宜，而將一些原本應(yīng)該在其義務(wù)范圍內(nèi)的事情交由交易雙方自主獨立完成的話，交易雙方有權(quán)提出中介費打折的要求。還有一些中小型的中介公司，本來中介費收取標(biāo)準(zhǔn)就是松動的，有比較大的優(yōu)惠余地。即使一些大公司，對于一些老客戶，往往在中介費上也能給予一定的優(yōu)惠，不妨試著談?wù)�。可為�?
和中介人員交朋友
典型個案：住在音樂廣場的張先生打算在居家附近再購置一套大三房。頗有買房經(jīng)驗的他通過幾次看房行動，在附近好幾家中介公司都交上了朋友。張先生總會隔三差五地去中介公司坐坐，和那幾位熟識的中介人員聊聊近來的行情。這樣，張先生不但對附近各樓盤的房價了如指掌，而且彼此間有了朋友情誼。上周，中遠兩灣城出來了一套非常適合居住的好房，而且掛牌價明顯低于市場價。中介公司的朋友在第一時間將信息傳遞給他，結(jié)果他當(dāng)天就下定，比市場價少花了20多萬買下了這套很搶手的好房源。
點評：就目前的市場情況來看，低價急拋的二手房已經(jīng)不多。一旦出現(xiàn)明顯低于市場價同時又適合居住的好房源，還是頗為搶手的，一般兩三天就消化掉了。這樣的房源一出來，中介從業(yè)人員人人都希望這單生意在自己手中完成，為了提高成功率，他自然將房源首先推薦給熟悉的、他們認(rèn)為有購買誠意的客戶。你不妨在中介公司多交幾位朋友，這樣，一旦有性價比高的房源出來，你可以第一時間知道信息。
和中介人員交朋友還有一個好處，你可以在平時隨意的聊天中獲得更多更真實的信息。要知道，現(xiàn)在的中介為了促成成交，很多時候也是欺“上”瞞“下”，玩弄小伎倆。而這些，你都可以通過平時無目的性的交流而洞察，等到真正交易的時候，就不會因不知情而上當(dāng)受騙，多花冤枉錢了。
做低合同價
典型個案：記者的朋友邱先生，最后看中了一套位于世紀(jì)公園版塊內(nèi)的三房。簽訂合同的時候，上家提出，要將合同上的成交價做低，實際成交價250萬，合同上只寫180萬，另外再簽訂一份補充協(xié)議，標(biāo)明實際成交價。中介人員反復(fù)對邱先生說，這樣做上家可以少繳不少稅費，所以房價才會是現(xiàn)在這個價格，如果邱先生不同意，那么房價也要隨之往上漲。中介方還說，寫低房價邱先生也可以少支付一些契稅，這樣也能省不少錢。
邱先生一開始有些動心，好在陪他同去的朋友對房產(chǎn)知識和相關(guān)法律比較熟悉，勸說邱先生不要這樣做，因為后遺癥很大。一來，做低合同價來避稅是違規(guī)的;二來，合同價和實際成交價不一樣，一旦發(fā)生糾紛非常麻煩;三來，如果邱先生以后又想將這套房子賣出，只能按照180萬計算買進成本，支付差價稅、營業(yè)稅等稅收的時候就要多繳納70萬差價的稅收。也就是說，現(xiàn)在上家要繳納的稅收轉(zhuǎn)移給邱先生將來繳納了。因為上家堅持要做低成交價，最后，邱先生放棄了這套房源。
點評：做低合同成交價以避稅的情況如今十分普遍。應(yīng)該說，中介公司想出這么一招也屬于無奈之舉。從目前的二手房市場情況來看，上家的房屋掛牌價和下家的承受價差距很大，其中很重要的原因，就是上家要繳納的稅收比較多，尤其是購進不足5年的次新房，營業(yè)稅、差價稅是一筆很大的開銷。中介方面曾經(jīng)做過調(diào)查，如果扣除這些稅費，上下家的心理價格還是比較接近的。由此一來，為此促進成交，中介只能在“避稅”兩字上做文章，這才導(dǎo)致了做低合同價情況的普遍出現(xiàn)。
做低合同價雖然一時間的確能減少不少支出，但是對于上下家來說都后遺癥很大。上家的后遺癥主要在于合同價和實際成交價不一致，房產(chǎn)交易不是一手交錢一手交房，持續(xù)過程比較長，一旦過戶手續(xù)辦到一半，下家提出要求按照合同價支付房款，立地糾紛四起。對于下家來說，上面已經(jīng)分析過，明明高價買房卻寫成低價，以后一旦要售出此房，在支付差價稅、營業(yè)稅等稅收的時候要多繳一筆冤枉錢，這筆冤枉錢搞不好比現(xiàn)在省下的多得多。
維修基金做文章
典型個案：寧小姐看中一套80年代初期的小兩房，買來打算投資租賃市場的。由于上家的掛牌價比較適中，所以不愿意在房價上做任何讓步，并要求寧小姐額外支付維修基金。最后寧小姐提出，上家賣房時是不能提走維修基金的，而且，維修基金從當(dāng)初繳納使用至今還剩余多少計算起來也很麻煩，還是包含在房價里，不要額外結(jié)算了。上家想想也有道理，這樣一來，寧小姐又節(jié)約了不少錢。
點評：一般情況下，二手房買賣時合同價都是包含維修基金的，但是，也有一些上家會要求維修基金額外結(jié)算，尤其是一些大面積的次新房，維修基金是一筆不小的數(shù)字。如果你碰到這種情況，不妨學(xué)學(xué)寧小姐，應(yīng)該說，成功的概率還是比較大的。
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