一套房?jī)蓚�(gè)房產(chǎn)證 二手房市場(chǎng)受阻極難出手
2012-11-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
買(mǎi)房需用盡全家成員的購(gòu)房資格
70/90政策使一些大戶(hù)型開(kāi)發(fā)商劍走偏鋒
購(gòu)買(mǎi)后或被房產(chǎn)稅誤傷———
買(mǎi)一套房要用盡全家人的購(gòu)房資格，這樣的改善型二手房房源，你還要嗎?事實(shí)上，這樣的房源集中體現(xiàn)在曾經(jīng)打了政策擦邊球的大戶(hù)型社區(qū)。業(yè)內(nèi)人士表示，前些年樓市曾出臺(tái)70/90政策，要求一個(gè)社區(qū)90平方米以下的房源要占到70%以上，一些高檔社區(qū)為了更多的大戶(hù)型房源上市而打政策擦邊球，將兩套甚至三套小戶(hù)型房源打通，按照一套房源賣(mài)給業(yè)主，由此，導(dǎo)致業(yè)主一套房擁有多個(gè)房本的現(xiàn)象。
在限購(gòu)的背景下，這樣的“多本房源”出售也明顯受阻，以萬(wàn)達(dá)大湖公館為例，今年以來(lái)掛牌上市近百套二手房，而成交只有四套。
“多本房源”二手房市場(chǎng)受阻
近日，一位購(gòu)房人看上了萬(wàn)達(dá)大湖公館的一套200多平方米的二手房源，從小區(qū)位置、環(huán)境、戶(hù)型，以及價(jià)格等方面，這位購(gòu)房人均較為滿(mǎn)意。“現(xiàn)在的新房位置都較遠(yuǎn)，所以想選擇一個(gè)比較新的二手房，實(shí)現(xiàn)全家的居住改善，看了好多處房源，對(duì)大湖公館的房源最滿(mǎn)意，但是無(wú)奈這個(gè)房子我們卻買(mǎi)不了，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)大面積的房源都不止一個(gè)房產(chǎn)證，面積大的甚至有三個(gè)房產(chǎn)證，購(gòu)房資格難以解決。”這位購(gòu)房人如是說(shuō)。
事實(shí)上，并非只有購(gòu)房人掃興而歸，對(duì)于大湖公館絕大多數(shù)想出售的業(yè)主而言，限購(gòu)令幾乎斷了其賣(mài)房的計(jì)劃。鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)域門(mén)店工作人員告訴我們，“萬(wàn)達(dá)大湖公館有很多這樣兩個(gè)或者三個(gè)房產(chǎn)證的房源，今年大概有近百套房源掛牌出售，但是到目前為止，成交的很少，我只知道有4套成交，而這4套成交也頗為坎坷，買(mǎi)房人大費(fèi)周折。”
鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)域門(mén)店工作人員舉例表示，成交的4套房中，其中一套三個(gè)房產(chǎn)證，成交時(shí)用了全家三口的購(gòu)房資格，而另一套三個(gè)房產(chǎn)證的房源，則是用了夫妻二人的購(gòu)房資格，來(lái)實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)房產(chǎn)證的過(guò)戶(hù)，第三個(gè)房產(chǎn)證，買(mǎi)賣(mài)雙方做了一個(gè)私下的交易公證。
開(kāi)發(fā)商為賣(mài)大戶(hù)型打政策擦邊球
業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，目前的限購(gòu)政策對(duì)于購(gòu)房資格的限制，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)一個(gè)擁有多個(gè)房產(chǎn)證的房源較為困難，如果不動(dòng)用多個(gè)家庭成員的購(gòu)房資格，恐怕很難實(shí)現(xiàn)成交，因此，這類(lèi)房源，不論是對(duì)于買(mǎi)房還是賣(mài)方，都是一個(gè)難題。
為什么會(huì)出現(xiàn)“一房多本”的現(xiàn)象?和裕地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王騫介紹說(shuō)，這應(yīng)該與前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)“70/90政策”有關(guān)。
據(jù)了解，為了緩解住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房，建設(shè)部、發(fā)展改革委等9大部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。即“70/90政策”。
鑒于此，一些新建樓盤(pán)為了開(kāi)發(fā)大戶(hù)型產(chǎn)品入市，便在報(bào)批階段以90平方米小戶(hù)型為主，而實(shí)際戶(hù)型設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售時(shí)，將兩套甚至三套小戶(hù)型房源打通，最終銷(xiāo)售給購(gòu)房人以大戶(hù)型產(chǎn)品，這么一來(lái)，便導(dǎo)致一套大戶(hù)型房源擁有兩到三個(gè)小戶(hù)型的房產(chǎn)證。“這實(shí)際上是打了政策的擦邊球。”王騫認(rèn)為。
“多本房源”或被房產(chǎn)稅誤傷
實(shí)際上，對(duì)于多個(gè)房本的房源交易，除了要耗費(fèi)更多的購(gòu)房資格以外，購(gòu)房人在購(gòu)房成本，甚至在未來(lái)的持有成本上，都有可能負(fù)擔(dān)加重。
鏈家地產(chǎn)亞奧區(qū)域門(mén)店工作人員表示，今年成交的一套三個(gè)房本的房源，盡管三個(gè)房本都是90平方米以下，但由于分別用了夫妻二人的名義來(lái)過(guò)戶(hù)其中的兩個(gè)房本，那么在交易契稅上就出現(xiàn)了差別。“夫妻名義的首套契稅按1%繳納，由于一套房涉及多個(gè)房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)，那么其中一個(gè)房產(chǎn)證勢(shì)必要按照二套購(gòu)房來(lái)繳納契稅，稅率上升為3%。”這位工作人員表示。
而事實(shí)上，相比購(gòu)房成本的略微增加，購(gòu)房人更在乎未來(lái)持有成本加大的預(yù)期。一位放棄購(gòu)買(mǎi)“多本房源”的購(gòu)房人表示，原本對(duì)于看中的房源非常滿(mǎn)意，業(yè)主也考慮到房源實(shí)際情況給予的價(jià)格上了讓步，于是，準(zhǔn)備將其作為終極置業(yè)，這么一來(lái)，耗費(fèi)全家成員的購(gòu)房資格也算值了，但是，就怕未來(lái)出臺(tái)房產(chǎn)稅被誤傷。
這位購(gòu)房人認(rèn)為，一旦未來(lái)房產(chǎn)稅按照家庭擁有房產(chǎn)數(shù)量來(lái)階梯納稅，“多本房源”將無(wú)可幸免被“誤傷”，而之所以說(shuō)“誤傷”就是因?yàn)槠淇沼幸惶追康膶?shí)，又有多套房的名。即使政策非常人性化，多套房只要不空置就免稅，那么“多本房源”還得給自己家庭成員做一個(gè)租賃合同，這同樣不免收取租賃個(gè)人所得稅。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士提出，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商違規(guī)已既成事實(shí)，這種情況下，倘若不能追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，是否也應(yīng)考慮卸掉購(gòu)房人的包袱，為這種“多本房源”入市成交提供方便，同時(shí)，別讓這類(lèi)房源成為后續(xù)政策誤傷的“靶子”。
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