專家建議：買房送車位應(yīng)先看清產(chǎn)權(quán)歸屬
2012-10-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
小區(qū)地上停車位
1、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)營(yíng)型停車場(chǎng)內(nèi)的停車位，收益應(yīng)當(dāng)歸產(chǎn)權(quán)人和管理人享有
2、由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司在小區(qū)道路兩旁自行劃分的停車位，若該條道路是市政道路，產(chǎn)權(quán)當(dāng)屬國(guó)家所有;若該條道路是小區(qū)公共道路，則屬全體業(yè)主共有
3、土地租金收入，歸全體業(yè)主所有
4、車輛看管費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司所有
開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)公共道路上設(shè)立停車位，必須得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地上停車位
開(kāi)發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，可以贈(zèng)送地面停車位，但在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者之后，開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送”在法律上是無(wú)法履行的，因此要承擔(dān)違約責(zé)任
在持續(xù)調(diào)控的大背景下，開(kāi)發(fā)商采用打折、優(yōu)惠的方式進(jìn)行銷售，已經(jīng)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生不了太大的吸引力。買一套房贈(zèng)送一間屋、買一套房贈(zèng)送一個(gè)停車位、甚至買一套房贈(zèng)送一輛豪華轎車等大尺度的促銷措施也頻頻出現(xiàn)在宣傳廣告中。然而在現(xiàn)實(shí)中，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)卻虛假承諾，贈(zèng)送的車位等不能兌現(xiàn)，最終導(dǎo)致購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生購(gòu)房糾紛。
典型案例
買房送車位產(chǎn)權(quán)卻屬全體業(yè)主
李先生一直想買一套擁有私家停車位的房子，2011年4月，李先生在春交會(huì)上看中一個(gè)項(xiàng)目，戶型結(jié)構(gòu)等都非常滿意。最主要的還是開(kāi)發(fā)商承諾如果李先生購(gòu)買一套房子，開(kāi)發(fā)商將贈(zèng)送李先生一個(gè)停車位。于是，李先生按照合同約定一次性支付了房款。
今年8月，李先生購(gòu)買的項(xiàng)目開(kāi)始交房。在查看房屋的建筑質(zhì)量、交房手續(xù)后，李先生向工作人員提出，想看看開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的停車位在什么地方。工作人員表示，停車位早就準(zhǔn)備好了，只要李先生繳納相關(guān)費(fèi)用并收房后，就可以立刻帶李先生去看停車位，并辦理相關(guān)的車位手續(xù)。然而，在李先生繳納相關(guān)費(fèi)用并收房后，工作人員告訴他，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的停車位，位于距離他所購(gòu)買房屋這棟樓背后比較遠(yuǎn)的小區(qū)公共道路上;而且他使用該停車位，還需要每月繳納200元的停車費(fèi)用。
對(duì)此，李先生十分不滿：開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送給我的停車位，我停車還要繳納費(fèi)用，這顯然不合理。開(kāi)發(fā)商對(duì)此的解釋是，停車位是提供給李先生免費(fèi)使用，但李先生需要繳納200元的車位物管費(fèi)。
上周，李先生與朋友一起聊天，講述到他買房的遭遇時(shí)，朋友告訴他，他家的停車位應(yīng)該屬于公共停車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送給他。
小區(qū)道路停車位道路性質(zhì)決定產(chǎn)權(quán)歸屬
開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送李先生的小區(qū)停車位，其產(chǎn)權(quán)究竟應(yīng)該屬于誰(shuí)呢?
四川致高律師事務(wù)所趙軻律師介紹，李先生獲贈(zèng)的是地上停車位，小區(qū)內(nèi)的地上停車位主要有兩種類型。第一種是在具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)營(yíng)型停車場(chǎng)內(nèi)的停車位，這種停車場(chǎng)是經(jīng)過(guò)相關(guān)管理部門的批準(zhǔn)而設(shè)立，因而產(chǎn)權(quán)明確，其收益應(yīng)當(dāng)歸產(chǎn)權(quán)人和管理人享有。第二種是小區(qū)內(nèi)更為常見(jiàn)的，即由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出若干停車位，出租給業(yè)主使用，并按期收取停車費(fèi)。這種類型的停車位產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車位所在的道路性質(zhì)。
如果位于小區(qū)內(nèi)的該條道路是市政道路，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于國(guó)家所有，由政府代表國(guó)家行使。開(kāi)發(fā)商設(shè)立停車位必須取得政府的授權(quán)與批準(zhǔn)。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則由于該道路用地屬于小區(qū)宗地的一部分，在計(jì)算小區(qū)容積率時(shí)已經(jīng)被計(jì)算在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，其土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主按比例共同享有。因此，該類型的停車位使用的是全體業(yè)主的土地使用權(quán)，因此應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。
趙軻律師還介紹，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，屬于全體業(yè)主共有的小區(qū)停車位，其停車費(fèi)實(shí)際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有;另一部分為車輛看管費(fèi)用，該費(fèi)用歸作為看管人的開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司所有。需要指出的是，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的公共道路上設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地上停車位。
開(kāi)發(fā)商有無(wú)贈(zèng)送權(quán)利先看物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否移交業(yè)主
四川致高守民律師事務(wù)所趙軻律師認(rèn)為，目前成都市的私家汽車占有量已躋身全國(guó)三甲，隨著越來(lái)越多的人成為有車一族，小區(qū)的車位也越發(fā)緊張，圍繞著小區(qū)停車位而引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多。究竟誰(shuí)是小區(qū)停車位的真正權(quán)利主體?業(yè)主購(gòu)買了停車位每月還應(yīng)不應(yīng)該繳納停車費(fèi)?停車位的收益應(yīng)該歸誰(shuí)?這都是應(yīng)該弄清的問(wèn)題。
對(duì)于李先生遭遇的贈(zèng)送車位一事，趙軻律師認(rèn)為，按照目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理法規(guī)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程首先要取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)，在房屋建成后，再將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，以房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為界限，之前的土地使用權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，之后屬于業(yè)主共有。因此，開(kāi)發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前是可以贈(zèng)送地面停車位的，并不是無(wú)權(quán)贈(zèng)送。但必須明確的是，即使簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商不是無(wú)權(quán)贈(zèng)送，但在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者之后，開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送”在法律上是無(wú)法履行的，因此要承擔(dān)違約責(zé)任。
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