提前還貸是否一定有利？從多角度分析還貸問題
2012-10-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
又快近年底，每年這個(gè)時(shí)候，房貸一族都要琢磨琢磨是不是要提前還貸？要不要把一年辛苦攢下來的錢都還給銀行？
房貸一族很多人都自稱為“房奴”，認(rèn)為自己一直欠銀行錢，又給銀行交著幾萬甚至幾十萬的利息，太不劃算了。所以只要一有多余的資金，就立刻拿出來還掉，看著背負(fù)的貸款余額一點(diǎn)一點(diǎn)減少，心里有種滿足感和成就感。
提前還貸真的劃得來嗎？還貸前，不妨精打細(xì)算一番。
還款中期不用急
浦發(fā)銀行西安分行國際金融理財(cái)師吳媛媛認(rèn)為，目前，房貸還款分為等額本息和等額本金兩種。對(duì)于等額本息還款的貸款人而言，由于等額本息的還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，如果借款人已還款到中期，已償還了大部分的利息，房貸提前還款則還的是本金，因此意義有限。
等額本金是將貸款額總額平分的成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了一半的利息，如果此時(shí)提前償還，節(jié)省的利息并不多。
公積金有結(jié)余
對(duì)于每月公積金繳納數(shù)額較高的貸款人而言，可以考慮適當(dāng)提前償還一部分房貸，但不必全部償還，因?yàn)橐坏┓抠J全部償還后，每月的公積金就沒有利用的空間了。按照現(xiàn)有的公積金政策，在職工人除購房等情況外，是無法提前支取的，考慮到現(xiàn)在的房屋限購政策，大部分人不太可能多次購房，因此大家公積金提前支取的可能性不大，還不如每月可以沖還房貸，使其發(fā)揮更大的效率，也使得自己的現(xiàn)金流更為充裕。
建議貸款人可以房貸提前還款一部分后，致使每月的還貸金額與自己的公積金金額相當(dāng)，這樣既不影響自己的日常生活，也可以有效的使用公積金。
善用理財(cái)產(chǎn)品
今年貸款利率幾次調(diào)低，基準(zhǔn)利率將從年初的7.05%，下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，至6.55%。如果算上通脹率和時(shí)間價(jià)值的話，實(shí)際的資金成本要比這低得多。尤其是那些趕上好時(shí)光貸款的貸款人而言，由于當(dāng)時(shí)銀行的利率執(zhí)行7折優(yōu)惠，資金成本更低，甚至可能低過投資理財(cái)產(chǎn)品的收益率。風(fēng)險(xiǎn)承受度較高的投資者近期可多關(guān)注股票和基金的機(jī)會(huì)，選擇基金定投是一個(gè)不錯(cuò)的投資方式。對(duì)保守型的借款人而言，選擇低風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)產(chǎn)品較為可靠。目前，一年期銀行理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率4.9%左右，超過當(dāng)前CPI漲幅。目前浦發(fā)銀行的理財(cái)產(chǎn)品有一個(gè)月、三個(gè)月、半年、一年的產(chǎn)品系列，每周發(fā)售，為有不同流動(dòng)性需求的市民提供多樣化的選擇。
另外，為房貸客戶推出的“存貸易”也可以讓客戶節(jié)省貸款利息的支出。市民將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款利息，從而大幅度節(jié)省利息支出，使自己的還款負(fù)擔(dān)減輕。如果遇到新的投資機(jī)會(huì)、開支計(jì)劃，或者急需用錢，借款人則可以隨時(shí)支取存在賬戶中的存款。銀行每天根據(jù)賬戶中的資金情況計(jì)算抵扣收益，每月定期匯總支付到客戶賬戶中，這樣即使賬戶中的資金經(jīng)常變動(dòng)，也能節(jié)省利息。
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