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二手房購房要預(yù)防期房風(fēng)險合同陷阱

2012-10-22  來源:0352房網(wǎng)  編輯:無憂
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  要預(yù)防期房風(fēng)險

  客戶在購買期房之前,售樓小姐都會說一番“甜言蜜語”,極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價格低,總之一切都完美,令客戶不由得不動心。

  因?yàn)橐幌盗械囊?guī)范,開發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀,但期房變現(xiàn)時仍不免有“不可抗拒”的風(fēng)險:如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計的改變等。當(dāng)然,由于期房價格上的優(yōu)勢,它一時并不會在市場上消失。不過,客戶可把握一個原則:期房并不都是完美的,不要怪售樓小姐的信口開河。所以,要么在合同中寫入各種預(yù)防期房風(fēng)險的條款,要么干脆選擇購買現(xiàn)房。

  面積,要做到物盡其用

  很少人會將房子的使用率和房價聯(lián)系起來。不過,只要粗略一算,你就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳:兩人各花60萬元買了一套100平方米的房子,使用率一個是70%、一個是90%,那么實(shí)際房價每平方米相差好幾百元甚至更多!

  因此,不要走過場一樣問問使用率的問題,最好弄清楚你為多少面積掏了錢,然后自己家可以使用的面積是多少,這樣,你會得出真正有效的房價。有這樣一個不規(guī)則的公式,客戶可以參照一下:戶型=功能空間的組合方式房+廳+衛(wèi)的數(shù)目+房間的大小+形狀+朝向,這些在戶型圖上一目了然的東西,對每個客戶都有著不同的意義:他認(rèn)為糟糕的戶型,在你那里可能正合適。

  戶型的實(shí)質(zhì)其實(shí)是:在你的需要之下,空間可被賦予什么功能?它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能?比如,早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進(jìn)門的人不要40平方米的客廳;經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進(jìn)臥室,需有工作間;花50萬元以上買房子的人,三大一小的要領(lǐng)就要作廢。把自己放在房子中假想著生活一下,戶型中掩藏最深的劣勢都將涌現(xiàn)出來。

  在資金緊張的情況下,買房尤其不能貪大,而是要實(shí)用、宜居。

  環(huán)境布局,能否真正融入

  環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指社區(qū)所處的位置和區(qū)域,小環(huán)境指社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計。美的環(huán)境,優(yōu)雅的布局是挺好,但關(guān)鍵要看你是否能真的融入,是否有一些與房價相匹配的收獲。

  大環(huán)境具有一定優(yōu)勢,那么在房價上,相對要高一些。小環(huán)境有一些評價標(biāo)準(zhǔn):歐陸風(fēng)情、新加坡格調(diào)、加拿大風(fēng)情……在查看社區(qū)環(huán)境時,你不要被一些標(biāo)新立異的口號迷住了眼:如果人能融入環(huán)境,從中得到室內(nèi)所沒有的舒適、開闊、放松的感覺,我們就十分歡迎,可以考慮掏錢購買,否則,則到思量一番。

  任何時候,一些開發(fā)商都會想出一些新的招數(shù)忽悠,消費(fèi)者買房前,一定要仔細(xì)甄別,以免買了一些“廢環(huán)境”。

  配套設(shè)施,是否真的配套

  配套設(shè)施越多越好是在需要的前提下,只有真的和項目配上“套”,配套設(shè)施才能真正發(fā)揮作用。比如,如果業(yè)主有足夠便利的地方可以解決吃、喝、玩、樂的需要,社區(qū)內(nèi)五臟俱全的大型會所除了增加分?jǐn)傎M(fèi)用、加大物業(yè)公司負(fù)擔(dān)外,還有什么相配之處?低價位房子沒有必要每戶修建一個地下車位……

  那些無關(guān)緊要的配套設(shè)施,對于客戶來說,根本不實(shí)用。

  二手房買賣中的幾個陷阱

  1、“賣房者”非房主。

  對策:購房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門查詢,如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人,購房人應(yīng)立即中止交易。因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p,即使不是欺詐,購房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險。

  2、賣房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

  對策:要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚,買賣行為還需取得其配偶的確認(rèn);購買二手公有住房,應(yīng)取得共同居住人同意。

  3、賣房者只是使用權(quán)人。

  對策:只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán),交易都不可信。

  4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。

  對策:如該二手房已被查封或者抵押,則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后,方可與之交易。

  5、簽訂房屋買賣合同后,賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人,并且辦理了過戶手續(xù),致使先前的買賣合同無法履行。

  對策:“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意,必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記,超過三個月未申請的,預(yù)告登記失效。

  6、交易的二手房用途非居住用房,而是居住外用途房,如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

  對策:購房人一定要看清房屋性質(zhì)。

  7、賣房者未將房屋出售的情況告知承租人,或者說已告知,但承租人未放棄優(yōu)先購買權(quán)。

  對策:購房人如發(fā)現(xiàn)該二手房已出租,應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。

  8、原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費(fèi)用,會導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。

  對策:買房人首先要了解清楚相關(guān)情況,同時把法律責(zé)任明確寫進(jìn)合同當(dāng)中,來約束賣房人。

(責(zé)任編輯:0352房網(wǎng))

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