買賣房屋之前了解五大問題避免不必要的糾紛
2012-10-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
買賣房屋是件大事，所以在買賣房屋之前需要審查一些問題，以避免產(chǎn)生不必要的房產(chǎn)買賣糾紛。
一、權(quán)屬審查
1、軍產(chǎn)房，鄉(xiāng)產(chǎn)房不允許買賣.
2、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。
3、二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應(yīng)當有公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4、二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當有主管部門的批準文件。
5、共有二手房，應(yīng)當有共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
6，優(yōu)惠價(標準價)的房改房要經(jīng)單位同意。
二、權(quán)屬限制審查
1、交易的房屋，有沒有受到司法機關(guān)或者行政機關(guān)的查封或者以其他形式的限制交易情形。
2、二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有，則要看無取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意買賣的證明。
三、是否涉及他人的優(yōu)先購買權(quán)
1，共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。如要交易，需要二手房優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。
2，已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如要交易，需要承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明;買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
四、有無下列禁止買賣情形：
法律規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的情況有：
(1)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定產(chǎn)或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
(2)依法收回土地使用權(quán)的;
(3)共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(4)權(quán)屬有爭議的;
(5)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(6)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
五、有關(guān)政策規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的情況有：
(1)以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;
(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;
(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
(4)上市出售后形成新的住房困難的;
(5)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
(6)法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
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