購(gòu)房合同簽署時(shí)五類需要注意的問(wèn)題
2012-10-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂
購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣商品房達(dá)成的協(xié)議。
商品房是大額消費(fèi)品，而一些開(kāi)發(fā)商在合同中預(yù)設(shè)了一些條款，使購(gòu)房人掉進(jìn)陷阱。
第一類，訂購(gòu)金陷阱。有些購(gòu)房人在沒(méi)有考慮充分的情況下，就聽(tīng)從售樓員的話交了定金，到后來(lái)不想買(mǎi)了，想把定金要回來(lái)卻難上加難。如在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有說(shuō)明這個(gè)房子的情況，在與購(gòu)房人制定商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，就向購(gòu)房人提出新要求，而簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)金在簽約不成時(shí)不予退還。
第二類，約定房屋貸款辦不下來(lái)，不給退還定金。有些房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購(gòu)房人利益受到損失。
第三類是合同違約責(zé)任規(guī)定含糊，開(kāi)發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房人權(quán)益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，商用房的游泳池變成了停車場(chǎng)，該建的不建，或者根本不建，嚴(yán)重影響了居民的生活，對(duì)一些關(guān)鍵的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者簽定合同時(shí)或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計(jì)地推卸責(zé)任。
第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對(duì)開(kāi)發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對(duì)值誤差比超過(guò)3%的，購(gòu)房人就有權(quán)退房，但實(shí)際情況由于一些開(kāi)發(fā)商在合同中做出不利于購(gòu)房人的約定，購(gòu)房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計(jì)算的依據(jù)透明度也差，同時(shí)造成了面積爭(zhēng)議引起的投訴也逐年在遞增。
第五類是合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款的陷阱，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。
補(bǔ)充條款應(yīng)對(duì)陷阱
一般情況下，以下五方面內(nèi)容最好在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)：
一、房屋面積：開(kāi)發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購(gòu)房合同，對(duì)套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進(jìn)行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價(jià)和房屋總價(jià);開(kāi)發(fā)商應(yīng)承諾交房時(shí)使用面積應(yīng)和簽合同時(shí)的套內(nèi)面積相等。對(duì)于交房之后實(shí)際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，正負(fù)偏差不得超過(guò)3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價(jià)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，不足部分開(kāi)發(fā)商必須以合同單價(jià)退還買(mǎi)受人。
二、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須以
書(shū)面的形式進(jìn)行，對(duì)于裝修時(shí)所使用的所有材質(zhì)(指包括公共部分裝修時(shí)使用的工程材料)和型號(hào)(指裝修時(shí)使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等)，必須進(jìn)行明示;請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。
三、關(guān)于車位：地上車位是否有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主如何購(gòu)買(mǎi)及使用年限為多久;如果租用車位，費(fèi)用如何，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)限為多久?制定依據(jù)是什么。
四、關(guān)于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費(fèi)用，服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書(shū)面形式進(jìn)行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估，如果認(rèn)為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權(quán)進(jìn)行解聘和新物業(yè)公司的聘用。
五、關(guān)于入住條件和房產(chǎn)證的辦理：入住條件必須達(dá)到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。
開(kāi)發(fā)商拒簽補(bǔ)充協(xié)議怎么辦
建議購(gòu)房人在交納定金前，要求開(kāi)發(fā)商出示商品房買(mǎi)賣合同文本，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買(mǎi)賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見(jiàn)后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中與開(kāi)發(fā)商作出約定。
注意事項(xiàng)：
1、買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢，如無(wú)異議視為雙方同意內(nèi)容。
2、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。
3、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
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