公寓類(lèi)房產(chǎn)投資買(mǎi)賣(mài)流程及風(fēng)險(xiǎn)提示
2012-09-24 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂
7月份上海市明確規(guī)定酒店式公寓屬于限購(gòu)范圍，其實(shí)不論是哪里的公寓類(lèi)房產(chǎn)只要是非住宅性質(zhì)的，都是不限購(gòu)的，武漢同樣也是如此;但是武漢多數(shù)酒店式公寓土地性質(zhì)的非住宅的，所以經(jīng)常是不限購(gòu)的。
之前是很多網(wǎng)友對(duì)此有一定的誤解，認(rèn)為只要是公寓類(lèi)房產(chǎn)就不限購(gòu)，其實(shí)并不然;正如購(gòu)房體驗(yàn)課曾經(jīng)講述過(guò)，商住兩用樓等非住宅性質(zhì)的房產(chǎn)不限購(gòu)，強(qiáng)調(diào)的都是土地的用途：只有70年產(chǎn)權(quán)的住宅性質(zhì)房產(chǎn)才限購(gòu)。
明確產(chǎn)權(quán)的用途、年限和土地的性質(zhì)
目前武漢方面其實(shí)并沒(méi)有明確的劃分，但即使如此，但是購(gòu)房者還是有據(jù)可循的;從上述之前上海市的對(duì)于公寓類(lèi)房產(chǎn)的區(qū)分以及限購(gòu)令政策的規(guī)定可以看出，根本在于產(chǎn)權(quán)的用途、年限和土地的性質(zhì);因而購(gòu)房者只需要看具體屬于住宅性質(zhì)公寓還是非住宅性質(zhì)公寓即可。
限購(gòu)令規(guī)定的限購(gòu)房產(chǎn)是指住宅類(lèi)房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)70年的;而法律規(guī)定，我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。
因而購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)需要區(qū)分，70年的公寓就屬于住宅類(lèi)就限購(gòu);產(chǎn)權(quán)只要不是70年的就不屬于住宅，就不限購(gòu)。
而二手房交易時(shí)也需仔細(xì)查看土地使用年限。有的在掛牌出售時(shí)，實(shí)際已經(jīng)使用了十幾年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，還需交納土地出讓金。購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)時(shí)應(yīng)充分考慮“折舊”因素。
那么如何查詢這些樓盤(pán)的具體土地性質(zhì)和土地使用年限呢?一般是在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)進(jìn)行查詢的，上面可以查詢到具體的樓盤(pán)使用用途和使用截止時(shí)間。
公寓類(lèi)房產(chǎn)投資買(mǎi)賣(mài)流程
如果明確區(qū)分了具體是住宅性質(zhì)還是非住宅性質(zhì)，那么投資買(mǎi)房程序就比較簡(jiǎn)單了。
非住宅性質(zhì)的公寓：由于不限購(gòu)不限貸，不需要做購(gòu)房資格審查，可直接進(jìn)行貸款簽訂購(gòu)房合同。
住宅性質(zhì)的公寓：則需要明確購(gòu)房資格，按照住宅房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)程序進(jìn)行;支付定金首付，進(jìn)行資格審查后辦理貸款，辦理網(wǎng)簽，簽訂購(gòu)房合同。
如果投資非住宅類(lèi)的公寓，除了確定購(gòu)房資格和土地年限的多少外，還需要了解具體的購(gòu)買(mǎi)成本：
非住宅類(lèi)公寓貸款利率比住宅類(lèi)高
非住宅類(lèi)的一般為商業(yè)性質(zhì)的，因而貸款時(shí)則按照商業(yè)地產(chǎn)來(lái)計(jì)算，不限購(gòu)不限貸，首付最少5成，利率最少上浮10%。
非住宅類(lèi)公寓的稅費(fèi)高于住宅類(lèi) 契稅：4%
非住宅類(lèi)的房產(chǎn)初始辦證稅費(fèi)多數(shù)是指商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)，契稅按照4%征收，比商品房1%、1.5%或3%都高出不少;維修基金則沒(méi)有區(qū)別，但是登記費(fèi)：550元;印花稅：按購(gòu)房合同中金額的0.05%計(jì)算繳納，還有手續(xù)費(fèi)：11元/平方米等。
二手項(xiàng)目交易的話，后期費(fèi)用也會(huì)比較高，成為阻礙成交的攔路虎之一。
契稅同樣4%;個(gè)稅3%或差額的20%;營(yíng)業(yè)稅差額的5.8%;還需要額外增收土地增值稅5%等其他費(fèi)用。
因而在購(gòu)買(mǎi)公寓類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，普通購(gòu)房者就需要結(jié)合自己的實(shí)際情況，選擇最適合自己的公寓類(lèi)產(chǎn)品，謹(jǐn)防被開(kāi)發(fā)商忽悠。
不管是購(gòu)買(mǎi)什么樣的房產(chǎn)，房產(chǎn)五證都是必須核實(shí)的;那么公寓類(lèi)的房產(chǎn)由于土地性質(zhì)不同，后期產(chǎn)生的費(fèi)用也明確不同，購(gòu)房者就需要特別的注意：如項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等政府批準(zhǔn)文件中所記載的規(guī)劃性質(zhì)、土地用途、土地使用年限、房屋類(lèi)型、房屋用途等。
我們最后來(lái)回顧下上海市相關(guān)部門(mén)的解讀具體的看看公寓的分類(lèi)和含義，公寓類(lèi)房產(chǎn)具體分為：“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等產(chǎn)品的概念內(nèi)涵。 其中：
酒店式公寓。酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類(lèi)為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購(gòu)范圍。
公寓式酒店。公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類(lèi)為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷(xiāo)售。
公寓式辦公樓。公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類(lèi)為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準(zhǔn)。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進(jìn)行劃分、有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質(zhì)上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購(gòu)范圍。
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