兩證不全的房屋合同二手房交易需謹(jǐn)慎
2012-09-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
在二手房市場，次新房也屬于二手房的范疇。一般來講，這類房屋僅有購房合同，業(yè)內(nèi)稱之為“合同房”，兩證并沒有辦理，或者“權(quán)證正在辦理中”;而也有部分非次新房的兩證也并未辦理齊全，對于這類兩證不全的房屋，是否能夠進(jìn)行交易?若能交易，又應(yīng)該注意哪些事項?需要防范何種風(fēng)險?
房東各種反悔，二手房買家如何維權(quán)?
二手房這一概念所涵蓋的范圍很廣，即使是新房，在交房驗收的那一刻也成為了二手房。而這類次新房的兩證一般都沒有辦理，除了這種次新房之外，有一些已經(jīng)入住的二手房也沒有辦理兩證，像這類兩證沒有辦理的二手房是否能夠交易呢?交易時又該注意哪些問題?武昌區(qū)的陳先生正為此而煩惱。
典型案例:付了定金不能過戶 全因“權(quán)證正在辦理”。今年年初，購房者陳先生從房東張先生手中買了一套60萬元的房子，現(xiàn)在已經(jīng)付了30多萬元�？墒�，當(dāng)陳先生詢問張先生何時能拿到產(chǎn)權(quán)證辦理過戶時，卻被告知開發(fā)商一直無法辦理出產(chǎn)權(quán)證。陳先生一下愣住了，自己花了這么多錢買下的二手房產(chǎn)權(quán)卻無法得到保障。據(jù)了解，房東張先生在與開發(fā)商簽訂購房合同之后，兩證一直未辦理，今年年初，張先生欲將該套房產(chǎn)以總價60萬元的價格出售，陳先生得知這一消息后，遂與張先生簽訂了購房協(xié)議。簽訂合同時，張先生表示“兩證正在辦理”，辦好之后即可過戶，陳先生一次性付給張先生將50%的購房款，約定剩余房款等產(chǎn)權(quán)過戶以后再支付�？墒菚r間過了半年多，陳先生發(fā)現(xiàn)，早該辦理出來的房屋產(chǎn)權(quán)證卻遲遲無法辦出，過戶的事情也只能擱在一邊。陳先生無奈地說道：“我現(xiàn)在是進(jìn)退兩難呀，買也不是，不買也不是。”產(chǎn)權(quán)證無法辦理出來，買了這樣的房子，自己的利益無法得到保障，住在里面也不安心;不買也不行，自己已經(jīng)付了50%的房款給賣方，如果存在銀行，單利息就是一筆不少的收入了，況且，當(dāng)初費(fèi)了好大的勁才淘到價格較低的房子，現(xiàn)在肯定不止這個價，不買也可惜。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：兩證齊全是交易前提，合同房交易可進(jìn)行公證。對于類似上述案例中的合同房交易的情況，筆者咨詢了武漢房產(chǎn)中介市場幾位資深業(yè)內(nèi)人士。世紀(jì)宏圖旺德福加盟店尚文店店長熊浩對此表示，一般來講，合同房交易的前提是憑合同辦理出兩證，然后再進(jìn)行過戶交易，因為從嚴(yán)格意義上來講，在產(chǎn)權(quán)證沒有下發(fā)前，房屋仍屬于開發(fā)商，而相關(guān)法律是明文禁止兩證不全的二手房進(jìn)行交易的。如果是購房者直接與房東進(jìn)行交易，務(wù)必要在合同中對此進(jìn)行條款的約束。武漢漢創(chuàng)地產(chǎn)經(jīng)理鄒志偉表示，一些產(chǎn)權(quán)正在辦理的合同房，交易時可以辦理公證手續(xù)以減少糾紛的發(fā)生。武漢二手房交易市場中存在不少產(chǎn)權(quán)正在辦理，但已經(jīng)進(jìn)行二手交易的案例，一旦出現(xiàn)問題的話，那么購房者將會承擔(dān)很大的風(fēng)險。武漢萬領(lǐng)地產(chǎn)錦繡江南店經(jīng)理伍鵬表示，對于合同房交易，如果是買賣雙方直接交易的，可以在合同中約定“如果因房屋兩證辦理不了而導(dǎo)致過戶手續(xù)無法進(jìn)行的，則買方可要求終止購房合同”等內(nèi)容，具體條款還要靠買賣雙方友好協(xié)商決定。不過為了最大程度的降低購房風(fēng)險，建議還是通過正規(guī)中介進(jìn)行交易。
專家建議:慎購合同房，條款約束務(wù)必明確。在二手房交易，尤其是合同房交易過程中，最容易產(chǎn)生糾紛的是購房者將房款付了大部分給房東后，由于開發(fā)商的原因遲遲辦不出產(chǎn)權(quán)證。雖然這種情況賣方也不想看到，但是對于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，買方的損失是最大的。為了防止產(chǎn)權(quán)無法過戶而造成買方付出的房款無法收回的風(fēng)險，他建議買賣雙方，如果雙方同意，最好到公證處去辦理提存公證，或者到房產(chǎn)交易中心實(shí)行監(jiān)管，申請了公證或監(jiān)管之后，一旦產(chǎn)權(quán)證辦不出來，賣方就無法收到款項，買方的權(quán)益也得到了保障。對于兩證沒有辦理的房子或者產(chǎn)權(quán)無法辦理的房子，最好了解樓盤產(chǎn)權(quán)目前沒有取得的原因，是因為開發(fā)商“五證”不全而無法順利辦理，還是暫時沒有取得;如果是因為“五證”不全而造成的產(chǎn)權(quán)無法辦理，那么建議購房者最好不要購買此類房產(chǎn)。
取得兩證后 如何辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)
1、買賣雙方(賣方如果已婚，必須夫妻雙方都到)持房屋買賣合同、夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、原《房屋所有權(quán)證》到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并申報交易價格;2、房地產(chǎn)交易管理部門對交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估;3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務(wù)局申報繳納營業(yè)稅、個人所得稅，買方或者賣方(根據(jù)合同約定的一方)到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費(fèi)、工本費(fèi);4、等待領(lǐng)取新的《房屋所有權(quán)證》;5、買方持新的《房屋所有權(quán)證》和原《土地使用權(quán)證》到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，繳納工本費(fèi)，領(lǐng)取新的《土地使用權(quán)證》。
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