附加條款善解人意 房產(chǎn)糾紛陷阱來襲
2012-09-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
現(xiàn)在買房的人越來越多，買房要面臨很多問題，比如說房產(chǎn)糾紛。近幾年聽說的房產(chǎn)糾紛的案例非常多，這其中很大部分是因為“附加條款”引起的。在這些“附加條款”中，開發(fā)商從利己的角度追加條款，購房者只能被動接受。
斷供陷阱：在購房者跟銀行的借貸合同中，開發(fā)商是擔(dān)保方。隨著調(diào)控加劇，假社保、假稅票等暗箱操作的出現(xiàn)，一些實際上已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的投資客依舊有辦法貸款購房。這種情況，讓開發(fā)商擔(dān)心購房者未來出現(xiàn)斷供連累自己。因此，他們在合同的附加條款中寫下這樣的約定：如購房者連續(xù)斷供三個月以上，導(dǎo)致銀行向開發(fā)商追償按揭款的，開發(fā)商可以無條件解除購房合同，并且向購房者索取購房款30%的賠償金。
支招：在銀行按揭合同中，合同主體是銀行和購房者，開發(fā)商只是承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而且擔(dān)保期一般只有半年。開發(fā)商在合同上附加斷供的賠償條款，首先應(yīng)該加上一個時間限制，那就是在擔(dān)保期內(nèi)，過了擔(dān)保期，跟開發(fā)商就沒有關(guān)系了。如果業(yè)主今后幾十年內(nèi)出現(xiàn)斷供，開發(fā)商都要收回房產(chǎn)，顯然有失公平。
再從這個條款本身的合法性來看，連續(xù)斷供三個月就無條件收回房產(chǎn)，這樣的懲罰性措施也跟銀行對斷供的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不符合，懲罰措施太過嚴(yán)厲。
物業(yè)優(yōu)惠陷阱：贈送物業(yè)管理費是開發(fā)商最常用、最普遍的優(yōu)惠方式，在很多樓盤都有出現(xiàn)。這種贈送有兩種形式，一是老帶新，并且成功購房，老客戶可減免一年左右物業(yè)管理費;二是購房送物業(yè)費，一種打折優(yōu)惠的方式。按照程序，開發(fā)商除了在購房合同的附加條款中進(jìn)行約定外，還應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行再約定，但有開發(fā)商往往故意忽略，從而導(dǎo)致，一旦物業(yè)公司不遵從協(xié)議，物業(yè)優(yōu)惠條件就成為一紙空文。
支招：這類現(xiàn)象產(chǎn)生的直接原因是，開發(fā)商和物業(yè)管理公司是兩個相對獨立的民事主體，開發(fā)商的單方承諾對物業(yè)公并不具有約束力，而購房者對這一法律常識并不了解。對業(yè)主來說，可以按照買賣合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但仍應(yīng)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定支付管理費。
借款陷阱：墊首付是開發(fā)商貸款給購房者付購房款，購房者支付利息(有些沒利息)的行為。 開發(fā)商通常不會將“墊首付”寫進(jìn)買賣合同及附件，而是另制一份借款協(xié)議，約定借款用途、利息、還款期限等。這存在兩個風(fēng)險，一是開發(fā)商給購房者開出的收據(jù)中，不包括借款金額，而給到銀行的資料，卻是購房者付清首付的收據(jù)，有欺騙性質(zhì);二是，違約責(zé)任很嚴(yán)重。市場上還有一種首付“分期付款”的形式，這與墊首付本質(zhì)上基本一致。
支招：開發(fā)商為購房者墊首付款的行為，實質(zhì)是變相套貸，屬于違規(guī)行為。如果購房者接受開發(fā)商墊首付，意味著購房者將同時面臨償還開發(fā)商的首付款和銀行的按揭款這雙重還款壓力。天下沒有免費的午餐，合理評估自己的財產(chǎn)再選擇合理的方式非常重要。
土地年限陷阱：福建一些開發(fā)商，低價儲備了一些土地，2004年后，這些土地逐漸轉(zhuǎn)移到一些開發(fā)商手中。而開發(fā)商在開發(fā)的過程中，把一些原本不是居住用地的商業(yè)用地、綜合用地，拿來開發(fā)住宅，但在購房合同中不注明，導(dǎo)致很多不知情的購房者被騙，在福建已經(jīng)出現(xiàn)多起類似事件。制造此類合同陷阱的樓盤，多是資金實力不雄厚的小開發(fā)商。
支招：綜合用地年限是50年，商住用地是70年。如果開發(fā)商沒有按土地用途來使用，就容易產(chǎn)生糾紛。土地年限的延長不是開發(fā)商一方承諾就可以實現(xiàn)的，必須經(jīng)過規(guī)劃部門等的審批，否則，開發(fā)商就算給了業(yè)主承諾，也不受法律保護(hù)。另外，開發(fā)商把綜合用地當(dāng)成商住地來用，若事先沒有告知，導(dǎo)致消費者在不知情的狀況下買了房子，就涉嫌欺詐，所有的風(fēng)險應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，消費者有權(quán)要求解除購房合同。
交樓陷阱：房子不好賣，讓一部分開發(fā)商減少了項目投入。例如，有開發(fā)商置標(biāo)準(zhǔn)合同上驗收合格的三個標(biāo)準(zhǔn)于不顧，一定要在附加條款中自行約定交樓標(biāo)準(zhǔn)。而這個標(biāo)準(zhǔn)低得離譜，如玩“自我驗收”，約定以樓盤的建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計單位綜合驗收合格為交樓標(biāo)準(zhǔn)。更有甚者，約定以“通水、通電”為交樓標(biāo)準(zhǔn)。至于什么消防是否合格?建筑質(zhì)量是否安全?購房者簽了合同，就等于自動放棄這些基本權(quán)利了。
支招：交樓自行規(guī)定驗收方，尤其是把承建方作為驗收單位，這是非常不合理的。實際上約定“通水電”也好，還是“自我驗收”也好，這些附加條款與現(xiàn)行法律是相抵觸的。也就是說，這些條款不論購房者簽了沒有，都應(yīng)該是無效的。
但要提醒買房者的是，實際收樓糾紛中，有些法官可能會以附加條款為判案依據(jù)，把附加條款看成是收樓糾紛出現(xiàn)后的“調(diào)解協(xié)議”來處理。這樣的話，購房者可能因為簽了這份補(bǔ)充協(xié)議而無法維權(quán)。律師建議，應(yīng)該對交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更為嚴(yán)格的約束。
上一篇：如何避免利益在二手房交易中受損失
下一篇：專家指點：二手房購買如何能最大限度保障自己的權(quán)利
·裝修房子問題多購買家具陷阱多 細(xì)心決定關(guān)鍵
