二手房賣(mài)方毀約頻發(fā) 購(gòu)房者須警惕3大借口
2012-09-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
房地產(chǎn)糾紛類(lèi)型往往與房地產(chǎn)市場(chǎng)行情有很大關(guān)系。市場(chǎng)形勢(shì)不好，則下家拒絕購(gòu)房的糾紛比較多;如果市場(chǎng)形勢(shì)好，則上家拒絕賣(mài)房的糾紛比較多。在此結(jié)合這些案例提醒購(gòu)房者，警惕上家毀約三大借口。
借口一：其他共有人不同意出售
張小姐和父母共同擁有一套房屋，前不久張小姐處將該房屋掛牌，并從中介處收取了李先生的2萬(wàn)元定金。后來(lái)，李先生被告知，因?yàn)閺埿〗愀改覆煌�，張小姐不能再賣(mài)該房，現(xiàn)在定金已經(jīng)交給
中介退還。已經(jīng)簽了定金合同又不賣(mài)，李先生認(rèn)為張小姐違約在先，應(yīng)雙倍返還定金。但張小姐卻認(rèn)為，自己只是產(chǎn)權(quán)人之一，其他共有人不同意，自己收取的是無(wú)效定金，所以不同意賠償。
律師提醒：對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)，共有人之一擅自簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而其他共有人拒絕出售的，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是定金協(xié)議本身并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同，它只是擔(dān)保賣(mài)方能夠如約簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，所以共
有人之一有權(quán)單獨(dú)收取定金，并且在收取定金后有義務(wù)說(shuō)服其他共有人同意出售房屋，否則收取定金的共有人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)然，中介公司在轉(zhuǎn)付定金時(shí)，應(yīng)該要求所有房屋產(chǎn)權(quán)人全部到場(chǎng)簽署定金協(xié)議并簽收定金，以避免糾紛。
借口二：定金收取不足，所收定金無(wú)效
王先生在中介處看中一套房子，簽署了中介公司提供的一份房地產(chǎn)居間協(xié)議，其中約定定金5萬(wàn)元，先付2萬(wàn)元。兩天后，王先生接到中介通知，說(shuō)上家已經(jīng)簽收了2萬(wàn)元定金，讓其再付3萬(wàn)元。然而當(dāng)王
先生到中介處補(bǔ)交定金時(shí)卻被告知，上家改變主意，不打算出售該房給他，要退回2萬(wàn)元定金，理由是約定5萬(wàn)元，在補(bǔ)足之前定金不成立，所收定金無(wú)效。
律師提醒：依據(jù)法律規(guī)定，定金只有在交付后才能成立，雙倍返還或者沒(méi)收的定金罰則才能發(fā)生作用。本案中，定金約定為5萬(wàn)元，購(gòu)房者只交付了2萬(wàn)元，很顯然5萬(wàn)元的定金是不成立的，但是已經(jīng)交付的
2萬(wàn)元仍然有效，仍可適用定金罰則。也就是說(shuō)，上家如果拒絕賣(mài)房，則應(yīng)當(dāng)把2萬(wàn)元定金雙倍返還，即定金總額為4萬(wàn)元。本案中介公司在具體操作時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得上家授權(quán);由中介代為收取后續(xù)的3萬(wàn)元定金，從而防止上家毀約。
借口三：做低房?jī)r(jià)違法，所簽協(xié)議無(wú)效
吳先生購(gòu)買(mǎi)一套房屋時(shí)，為了避稅，上下家在中介處簽訂了兩份陰陽(yáng)合同以求做低房?jī)r(jià)。.沒(méi)過(guò)幾天，上家來(lái)電話(huà)說(shuō)，由于做低房?jī)r(jià)逃稅違法，所以他們簽訂的陰陽(yáng)合同都是無(wú)效的，不同意出售房屋。
律師提醒：為逃稅而做低房?jī)r(jià)的做法違法，但是并非該類(lèi)合同就一定無(wú)效。為逃稅做低房?jī)r(jià)的合同無(wú)效，主要是指價(jià)格條款無(wú)效。比如原本房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元，雙方為逃稅約定進(jìn)交易中心價(jià)格為80萬(wàn)元，另外20萬(wàn)元作為補(bǔ)償，一旦雙方發(fā)生糾紛，該80萬(wàn)元房?jī)r(jià)和20萬(wàn)元裝修補(bǔ)償是無(wú)效的，雙方按100萬(wàn)元的價(jià)格繼續(xù)執(zhí)行。本案中吳先生完全有權(quán)利要求上家按照雙方實(shí)際買(mǎi)賣(mài)價(jià)格進(jìn)行交易，上家拒絕交易就是違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上一篇：二手房買(mǎi)賣(mài)學(xué)問(wèn)多，細(xì)節(jié)決定買(mǎi)賣(mài)的成敗
下一篇：簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要注意的條款細(xì)節(jié)
·2013第10周(3.4—3.10)大同樓市主流媒體監(jiān)測(cè)
·視覺(jué)盛宴：盤(pán)點(diǎn)讓人尖叫的世界十大瘋狂建筑
·2013第9周(2.25—3.3)大同樓市主流媒體監(jiān)測(cè)
·2013第8周(2.18—2.24)大同樓市主流媒體監(jiān)測(cè)
·大同市第五人民醫(yī)院御東新院7月1日正式開(kāi)診
