二手房買賣學(xué)問多，細(xì)節(jié)決定買賣的成敗

　　買賣二手房易入三誤區(qū)

　　熱點(diǎn)1：交完契稅房子歸誰?

　　案例：市民孟先生通過中介公司在鐵西區(qū)選中一套二手房，繳稅后，一次性給付購房款100萬元。在更名過戶期間，其所購房產(chǎn)被司法中途查封，無法進(jìn)行更名過戶，再找賣房人時(shí)已失蹤，交完房屋契稅房子到底該歸誰?

　　解答：目前，我國(guó)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，而非契約制度。購房者交完房屋契稅，取得契證，并不代表取得房屋產(chǎn)權(quán)，按交易過戶辦理流程，房屋產(chǎn)權(quán)登記到買方名下尚需一定工作時(shí)限，在此期間，房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在賣方名下，不能對(duì)抗司法查封，一旦賣房人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛等問題房屋被司法查封，交易更名將中止。如果買房人已將購房款付給賣房人，就存在索要房款及退稅問題，交易風(fēng)險(xiǎn)可想而知。因此，相關(guān)負(fù)責(zé)人建議購房者，在沒辦完過戶之前，最好不要打全款。

　　熱點(diǎn)2：中介做擔(dān)保就安全?

　　案例：市民張先生在某房產(chǎn)中介看中一套二手房，據(jù)介紹，此房目前出租開麻將社，由于房主急于用錢，準(zhǔn)備低價(jià)出售，經(jīng)商定以28萬元成交。應(yīng)張先生要求，中介及房主帶其現(xiàn)場(chǎng)看房，當(dāng)時(shí)屋內(nèi)人較多，沒有人在意有人看房。隨后在中介見證下，簽訂買賣協(xié)議，張先生將28萬元交中介托管。按約定辦理交易時(shí)，中介和房主均未到場(chǎng)，聯(lián)系電話關(guān)機(jī)，中介關(guān)門。張先生才知道被騙了，多年積蓄已經(jīng)付諸東流。

　　解答：目前，持有這種觀點(diǎn)的百姓不占少數(shù)。究其原因，主要是人與人溝通的環(huán)境條件限制，買房賣房需要一個(gè)中介媒介，由于房產(chǎn)中介公司守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)水平良莠不齊，個(gè)別中介公司違法經(jīng)營(yíng)，甚至以牟取非法利益為目的，直接導(dǎo)致房屋交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。轟動(dòng)全國(guó)的“深圳中天”、“天津匯眾”、“合肥桃園”等中介機(jī)構(gòu)卷款潛逃案，涉案金額近5億元，1500余戶家庭蒙受經(jīng)濟(jì)損失。針對(duì)個(gè)別中介機(jī)構(gòu)的不法行為，國(guó)家明確要求，中介機(jī)構(gòu)不得代收代付房屋交易資金，不能做為保證人，只能從事中介服務(wù)。因此，買賣方雙應(yīng)選擇參加資金監(jiān)管的品牌中介，通過資金監(jiān)管來完成交易，才是安全之選。

　　熱點(diǎn)3：簽字過戶買方即付款?

　　案例：市民李某經(jīng)朋友介紹花了70萬元購買了一套學(xué)區(qū)房，簽訂買賣合同后，按約定首付10萬房款，余款60萬元過戶簽字后付給了賣方。十天后李某來交易大廳取證時(shí)，被告知所購房屋因經(jīng)濟(jì)糾紛被兩家法院相繼中途查封，房屋過戶手續(xù)已中止辦理。李某找到賣方要求房款，因賣方一時(shí)不能退還，李某無奈只能通過法律手段來解決。

　　解答：目前，房屋買賣雙方約定的付款時(shí)間大多在交易申請(qǐng)簽字后，買房人即將購房款給付賣方。根據(jù)交易流程，房屋更名過戶完成并登記到買房人名下需按規(guī)定程序辦理，在此期間，房屋產(chǎn)權(quán)登記仍為賣房人。如此時(shí)交易房屋出現(xiàn)司法查封、拆遷凍結(jié)等原因，交易過戶將被中止。因此，最有保障的方式，還是通過資金監(jiān)管，等房證下來之后，再錢證兩清。

　　買賣二手房要注意的四個(gè)細(xì)節(jié)

　　“買二手房比買新房‘學(xué)問’還多。不但要弄清房齡、還要仔細(xì)摸清二手房的各種‘身世’，真比查戶口還難。”沈陽的趙女士買過一次二手房后，感觸頗深。一向被人們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的二手房，何以讓消費(fèi)者在買賣過程中發(fā)出這樣的感慨?

　　難以破解的“房齡之謎”

　　“現(xiàn)在科技發(fā)達(dá)了，年紀(jì)大的人，看起來也比較年輕，這是好事，可房子的年齡也不能說年輕幾歲就年輕幾歲啊?”市民趙女士最近很上火，她剛花40多萬元在五愛街附近買了套二手房，可搬進(jìn)去向鄰居一打聽才知道，自己從房產(chǎn)證上看到的房齡比實(shí)際房齡“年輕”了4歲。

　　“我感覺被欺騙了。房產(chǎn)中介說，這房子才5年，現(xiàn)在市場(chǎng)上5年樓齡的房子比較難找，我想，房子保養(yǎng)不怎么好可以通過裝修來完善。可現(xiàn)在房子突然間多出了4年樓齡，這筆賬該找誰算?”趙女士百思不得其解。自己當(dāng)初從房產(chǎn)中介看房子時(shí)，中介告訴她，這套房子是2002年建的，其房屋產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間也是2002年，但鄰居卻告訴她，1998年，這個(gè)小區(qū)的居民已經(jīng)住上這房子了，這究竟是怎么回事呢?

　　“消費(fèi)者買二手房光看房產(chǎn)證判斷房齡不準(zhǔn)確，要看房子檔案中的《商品房銷售許可證》(商品房購房發(fā)票)才行。”二手房實(shí)際樓齡長(zhǎng)短決定著房屋價(jià)值，同時(shí)也直接決定房屋今后的使用時(shí)間，超過一定年限的二手房?jī)r(jià)值自然大打折扣。一般來說，新樓盤從報(bào)建到交樓、拿到房產(chǎn)證，大概需要一到兩年時(shí)間。如果消費(fèi)者看中了某套房子，但無法辨別樓齡，可以到沈陽市國(guó)土局查房子的建成時(shí)間，雖然會(huì)需要一點(diǎn)時(shí)間，但此方式比較穩(wěn)妥。

　　本不該花的“冤枉錢”

　　跟很多家長(zhǎng)一樣，陳昕去年買這套二手房就是為了孩子上學(xué)，房子看好后，沒多久，她便與業(yè)主辦理了過戶手續(xù)。沒想到，正當(dāng)她興沖沖地拿著新房產(chǎn)證準(zhǔn)備開始新生活時(shí)，物業(yè)公司送來的單據(jù)卻讓她傻了眼。原來，該房屋原來的房主拖欠了近兩年的物業(yè)費(fèi)，全部算下來有6000多元。“一連幾天打電話找原房主，對(duì)方電話都是已欠費(fèi)停機(jī)。我又去找中介公司，中介公司卻推說，他們只管交易的事，買賣成功后的事，與中介無關(guān)。”雖然陳昕覺得這錢花得太冤，但還是自己承擔(dān)了全部的物業(yè)費(fèi)。

　　雖然沈陽市房產(chǎn)局印制的《房屋買賣合同》中寫有關(guān)于煤氣、水電費(fèi)等條款，但消費(fèi)者在二手房買賣過程中，大都跟陳昕一樣，把更多的注意力放在房款的總金額上，因而忽視了這些與房屋密切相關(guān)的雜項(xiàng)費(fèi)用。

　　在購買二手房時(shí)，一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過程，最好不要一次性支付房款全款給原房主�？上戎Ц恫糠址靠�，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作完成后，再支付剩余房款。物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，購房者和業(yè)主雙方最好一起到房屋現(xiàn)場(chǎng)，并在交驗(yàn)當(dāng)天一同填寫《物業(yè)交驗(yàn)單》，確認(rèn)簽字無誤后，購房者再向原房主支付購房尾款。

　　并不透明的“全包價(jià)”

　　賈先生在報(bào)紙上看到和平區(qū)一套58萬元的兩居室，打廣告的中介公司稱這58萬元的費(fèi)用包含了所有需繳納的稅費(fèi)及中介費(fèi)等雜費(fèi)。驗(yàn)過房子后，賈先生很快便與中介公司簽訂合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。

　　沒想到，房屋過戶手續(xù)辦理完的那一天，賈先生才聽說，原房主與中介公司簽訂過合同，出售價(jià)格其實(shí)只有53萬元。即使辦完手續(xù)，加上各種費(fèi)用，總共也不過55萬元，而中介公司卻收取了他58萬元的費(fèi)用。當(dāng)賈先生拿著合同要求中介公司退回多收的費(fèi)用時(shí)，該中介卻說，該合同中講明用58萬元購買該套二手房，58萬元的價(jià)格里包括了所有的費(fèi)用，并未多收取費(fèi)用，不能退款。賈先生仔細(xì)查看合同后發(fā)現(xiàn)，合同中并未列出費(fèi)用的明細(xì)，只好啞巴吃黃連，自食多花3萬元的苦果了。“消費(fèi)者經(jīng)常在一些中介公司看到‘XX萬元包’的房源信息，有人嫌自己跑手續(xù)麻煩，就很看好這種包手續(xù)的房源。其實(shí)，這種房源不是不能買，而是需要消費(fèi)者多費(fèi)些心思，弄清楚這包字的含義，都包了哪些費(fèi)用。”王經(jīng)理告訴記者，消費(fèi)者進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，最好在合同后附上《費(fèi)用清單》，詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)，并同業(yè)主見面簽訂《房屋買賣合同》，明確買賣雙方購房?jī)r(jià)格與售房?jī)r(jià)格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價(jià)。

　　水分難擠的現(xiàn)金收房

　　于先生找到一家中介公司，打算賣掉自己在東陵區(qū)的一套兩居室住房，在某中介登記的協(xié)商銷售價(jià)格為35萬元。這家中介公司派人看過于先生的房子后，決定與于先生簽訂包銷協(xié)議，拿到于先生出售這套房產(chǎn)的獨(dú)家代理權(quán)，并在協(xié)議中承諾，如果三個(gè)月內(nèi)賣不出這套房子，中介將向于先生支付2000元的違約金。

　　于先生很快與這家中介達(dá)成協(xié)議，并于兩個(gè)月后，收到了房子賣出的好消息。他先后兩次收取了15萬元、20萬元的房款，賣掉了房子。但事后他卻得知，自己的房子其實(shí)是被中介以40萬元的價(jià)格賣出的。于先生這才明白了“包銷”背后的奧秘：原來自己被中介公司賺走了這么大的差價(jià)。“除了像于先生遇到的中介‘包銷’，還有中介‘現(xiàn)金收房’的情況。交易過程中，中介公司只是一個(gè)過渡者，不需要支付各種稅費(fèi)，利潤(rùn)空間很大。一般，中介公司的利潤(rùn)可達(dá)房屋售價(jià)的10%以上，而正常情況下，中介公司收取的中介傭金只在3%以內(nèi)。”建議那些并不太急于用錢的業(yè)主，最好不要選擇“現(xiàn)金收房”的賣房方式。不管是中介公司收購還是個(gè)人收購，都是利用不透明交易來吃差價(jià)謀取暴利。交易時(shí)買賣雙方一定要見面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》，并到房管局過完戶才能算交易完成。

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