房地產(chǎn)買賣涉及的主要糾紛類型以及如何回避風(fēng)險(xiǎn)
2012-09-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳
1、定金(合同)責(zé)任
按照法律的規(guī)定，支付定金應(yīng)當(dāng)簽訂定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一個(gè)“收條”，上面寫了“定金”兩個(gè)字，而且在支付定金的時(shí)候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個(gè)定金的性質(zhì)是無法確定的，在這種情況下很容易發(fā)生糾紛。房產(chǎn)中介居間協(xié)議，協(xié)議上各項(xiàng)內(nèi)容都已基本確定，可視為定金合同。
2、逾期交房
上家在合同約定的交房時(shí)間還未交房，除下家未按時(shí)付款等情況，要對(duì)下家承擔(dān)違約責(zé)任。下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計(jì)算。
3、和中介的糾紛
買賣雙方在與中介公司簽訂居間合同后，甩掉中介公司私下交易(俗稱的跳單)或簽訂合同后毀約，造成中介公司中介費(fèi)用的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責(zé)任。
如中介公司在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)，不規(guī)范不盡責(zé)而造成的糾紛，也要承擔(dān)與其過錯(cuò)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但中介的責(zé)任有限，假如假身份證，假產(chǎn)證非常逼真，中介只盡一般審查義務(wù)，不能要求中介發(fā)揮偵查職能。中介只要沒有故意或過錯(cuò)，盡到了基本審查義務(wù)，如備案，產(chǎn)權(quán)調(diào)查等就應(yīng)該是免責(zé)的。
4、 陰陽合同糾紛律師
陰陽合同也叫黑白合同,指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價(jià)格的合同。二手房交易中，“陰合同”是體現(xiàn)買賣雙方真實(shí)成交價(jià)格的合同，雙方私下留存。“陽合同”一種是為了逃避稅收，做一份低價(jià)合同,另一種是為了多貸款,做一份高價(jià)合同。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為促成房屋買賣合同的簽訂，往往會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽合同”。
這種交易模式原則上是行得通的。但是房價(jià)一旦變化，價(jià)格上漲出賣人不愿賣、房子到手買房人不愿意履行陰合同，糾紛就很容易發(fā)生。
按上海市高級(jí)人民法院的規(guī)定，在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)。 但是，兩份合同的簽訂時(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時(shí)就會(huì)難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。
5、戶口問題糾紛
房屋交付后，買家才發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有上家或者他人的戶口，即使合同中約定上家應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會(huì)被受理。交房時(shí)一定要查清房屋內(nèi)是否有戶口再付款。
關(guān)于二手房買賣交房后發(fā)現(xiàn)房屋有戶口的糾紛,目前上海市各級(jí)人民法院關(guān)于這類案件的處理方式為：如果當(dāng)事人以賣方違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的，可以作為民事案件處理;買方要求賣方實(shí)際履行約定，將戶口遷出并將自己戶口遷入的，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件受理范圍，裁定不予受理或者駁回起訴。為避免此類糾紛，約定相應(yīng)的違約責(zé)任(一般可以約定每逾期一日承擔(dān)房價(jià)的萬分之五作為違約金)，并留足一定的尾款，待戶口遷出后支付尾款。
上一篇：專家支招：二手房買賣新妙招 讓買賣變得更安心
下一篇：二手房買賣學(xué)問多，細(xì)節(jié)決定買賣的成敗
·土地市場持續(xù)升溫依舊活躍 如何摁地價(jià)穩(wěn)房價(jià)？
·御東場館建設(shè)進(jìn)度如何？帶您走進(jìn)工地直擊現(xiàn)場
·居家達(dá)人必備秘笈：如何辨別和保養(yǎng)紅木家具
