小產(chǎn)權房的清理應謹慎
2012-03-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：趙強強
所謂小產(chǎn)權房，是指在農(nóng)村集體土地之上，向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，未繳納土地出讓金等費用，產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。
在產(chǎn)權制度健全的法治國家，并沒有“小產(chǎn)權房”的概念，任何一塊土地或一棟房屋，是誰的就是誰的，有產(chǎn)權就是有產(chǎn)權，沒產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權，不可能存在一種不知道有沒有產(chǎn)權的模糊狀態(tài)。小產(chǎn)權房是中國土地制度在轉(zhuǎn)軌過程中產(chǎn)生的一個獨特概念。過去30年中，我國從計劃經(jīng)濟體制下國家高度集中和壟斷的土地制度逐步演變，在城市和農(nóng)村形成了兩套不同的土地供應制度。
城市土地盡管仍屬于國有，但由于土地出讓制度的改革，土地使用權的流轉(zhuǎn)已經(jīng)相對市場化，而農(nóng)村集體經(jīng)濟體系下的農(nóng)民土地和城市的土地市場之間卻一直存在著一個巨大的防火墻，這個巨大的防火墻在保障農(nóng)村集體的土地所有權的同時，也一直在制約著土地市場化的進程。
一方面，農(nóng)村土地在轉(zhuǎn)變成城市建設用地的過程中形成的巨額價差被地方政府和開發(fā)商、城市居民所分享，農(nóng)民卻無法分享自己的土地增值所帶來的財富;另一方面，這種城鄉(xiāng)二元供地體制在客觀上促成了城市土地價格高企，進而對城市住宅房價的高企起到了推波助瀾的作用。
小產(chǎn)權房就是在這種制度背景之下為突破制度約束而打擦邊球的產(chǎn)物。那些購買小產(chǎn)權房的人，對小產(chǎn)權房的風險并非不清楚，然而由于當前一些一線城市房價過高，加上這些城市普遍限購，一些收入較低的購房者，以及被限購政策所限制的外地戶籍購房者被迫購買風險大的小產(chǎn)權房，他們選擇小產(chǎn)權房，恐怕不宜以“不懂法律”、“自找風險”來責備。某種意義上，這何嘗不是一種對現(xiàn)實的無奈妥協(xié)。
的確，買賣小產(chǎn)權房的風險如果不能盡快明確和釋放，可能就會變成法律、政策的風險，傷害到法律的嚴肅性。但由于小產(chǎn)權房問題涉及到農(nóng)村土地制度的根本改革，涉及到十幾年演變過程中形成的錯綜復雜的各方利益糾葛的格局，涉及到購買小產(chǎn)權房的中低收入者的居住權的民生問題。
而且小產(chǎn)權房在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期對市場也形成了一定的補充，甚至在一定程度上彌補了政府保障性住房的短板，因此，目前如何處置這些小產(chǎn)權房，國土部和有關部門應當慎之又慎。
即便在當前由于制度配套沒有到位，由于法律條文的限制而無法給予“轉(zhuǎn)正”待遇，也應當在“試點清理”的時候做到穩(wěn)妥有序，處理方式應當循序漸進、分而治之。處理的方法和思路沒有絕對的公平，只有相對的適合，但至少應當對那些違規(guī)購買小產(chǎn)權房的購房者的處境給予更多的關注，在清理方式上更多地考慮他們的權益，保障他們的住房權和合理的財產(chǎn)權利，不要在清理過程中造成更多的民生問題。
而對于長遠的制度問題，如根本解決城鄉(xiāng)土地市場分割的問題，則應該在立法和制度層面盡快著手推進。
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