正確認識“標準”合同與分清合同版本
2012-02-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：韓軒
合同是當事人對雙方意愿的表達，作為政府，只要當事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法律，就不會加以干預。政府出臺《商品房買賣合同示范文本》，印制統(tǒng)一合同，并非是要搞格式合同，限制當事人的自主決定，而是希望能對大部分從來沒有簽訂過合同的人不知如何下手提供幫助和保護。示范文本對購房人來講并非是不利的“格式化”合同，對購房人不利的是房地產(chǎn)商做過手腳后(填好空和寫好補充協(xié)議)的合同。
房地產(chǎn)商在與購房人簽合同時，往往會把自己填好空的合同及自己寫的“補充協(xié)議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標準合同，不能修改，作為購房人千萬不要被唬住。印有“北京市國土資源和房屋管理局制”字樣的合同是政府統(tǒng)一編號、印制，但僅是在本市取得商品房(包括經(jīng)濟適用房)預售許可證的項目中推薦使用，而非強迫使用。
合同文本中有很多空格和空白行，購房人簽合同時一定要注意對合同中的內(nèi)容進行選擇，在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補充協(xié)議形式另行約定時，應劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。
購房人如果看到合同中的空白處已經(jīng)填寫好，那是房地產(chǎn)商自己填寫的，房地產(chǎn)商提供的印制好的補充協(xié)議也是房地產(chǎn)商自己寫的，這些僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購房人可以接受，也可以不接受。
房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減，房地產(chǎn)商可以在《合同》中對填空做出選擇，可以寫補充協(xié)議，購房人也同樣有權(quán)。
2000年12月1日，北京開始使用建設部、國家工商局發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》作為北京商品房預售的“標準”合同，2003年12月北京國土房管局根據(jù)北京新出臺的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對合同進行了第二次修改，合同條款增至26條。
筆者要提醒購房者注意的是，從20世紀90年代初北京開始商品房銷售至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購房合同外，北京市印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”的內(nèi)、外銷商品房《預售契約》和《銷售契約》不少于10種，國家也出過兩次《示范文本》，北京市對國家新的示范文本也進行過兩次修改。因此，購房人在簽購房合同前最好先查清現(xiàn)在使用的“標準”合同并復印一份，在簽合同時拿出來和房地產(chǎn)商提供給您的合同對一對，看看有沒有被偷梁換柱。
我們經(jīng)常會聽到有人抱怨：“這不合理!”可是房地產(chǎn)商的行為不合理怎么辦呢?政府主管部門官員處理問題不合理和法官判案不合理又怎么辦呢?其實合理不合理是人們認識的道德標準，站在不同立場的人有不同的理，即所謂的“公說公有理、婆說婆有理”，房地產(chǎn)商不也一樣經(jīng)常抱怨說這不合理那不合理嗎?
在市場經(jīng)濟的社會里，人們往往為追求自己的利益而不按“理”辦事，當我們說房地產(chǎn)商是“奸商”時，房地產(chǎn)商也許正在說購房人是“奸人”。處理這種糾紛只能靠“法”而不能靠“理”，人們只要不違反法律的事情都可以做，對房地產(chǎn)商如此，對購房人也如此。因此購房人要想在和房地產(chǎn)商的博弈中爭取更多利益，只能爭取在合同中更多地約束對方的行為，并且在合同中盡可能明確對方如果違約應對自己進行什么樣的賠償。
購房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當然能達到自己的要求。房地產(chǎn)商違法會受到政府處罰，并不等于購房人就可以得到相應的法律救濟，這就像《刑法》可以判處強奸犯徒刑，但不等于被強奸的人可以根據(jù)《刑法》得到經(jīng)濟補償。房地產(chǎn)商違約，如果不在合同中具體約定如何賠償，如果法律沒有規(guī)定，違約賠償?shù)拇笮≈荒芙唤o法官自由裁量，購房人再覺得不合理，也只能認了。
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