業(yè)界高手教您購買二手房獨(dú)門絕密技巧
2011-10-06 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
很多二手房由于其年齡，性格，出生年月等問題，逐漸成了購房者頗為鬧心的事。于是，就有人比喻說買二手房，就等于是和高手過招。至于這招數(shù)，我們還是聽專家的吧!
二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。
1.簽約。 買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間 身份，往往作為合同第三方。
由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實(shí)踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買 賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。因此注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務(wù)必 注意的問題。
2.付款。支付房款是買方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在(或可立即解除)抵押等權(quán)利限制、資信單位對交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。
若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣合同及過戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應(yīng)約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項(xiàng)不足時(shí)的處理辦法。
3.交房。交房有利于減少賣方一房兩賣的機(jī)會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)：
交房一般與首期款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。須明確交房后房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)，未約定則由買方承擔(dān)。應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。
4.過戶。過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：
到土房局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)點(diǎn)。過戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費(fèi)”與“費(fèi)用”的差異，前者包括稅收。在約定“費(fèi)用”全部由買方承擔(dān)的情況下，賣方仍可能不得不承擔(dān)營業(yè)稅，盡管這與賣方本意大相徑庭。
買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。在賣方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予約定。
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