“返祖鋪”五大問(wèn)題 直面?zhèn)涫軤?zhēng)議商鋪
2011-08-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
“返租”商鋪操作是否合理，存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?記者在采訪中了解到，開(kāi)發(fā)商直接進(jìn)行商鋪“返租”是違規(guī)的，國(guó)家已經(jīng)明文規(guī)定禁止開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“返租”銷售，而開(kāi)發(fā)商采取的操作方法則是成立一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)公司，由該公司進(jìn)行“返租”操作，從而規(guī)避法律規(guī)定，這種操作方法是否合理，也曾引發(fā)業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議。
“返租”商鋪定價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高
“返租”商鋪的價(jià)格一般偏高于周邊的普通商鋪，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，“返租”商鋪回報(bào)率高，購(gòu)買后可直接收益，因此定價(jià)也要比普通銷售的商鋪要高一些。一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商鋪“返租”銷售的價(jià)格都會(huì)高于周邊同類商鋪價(jià)格，“返租”期間的回報(bào)就是從這些多出的部分付給消費(fèi)者的。
部分“返租”商鋪產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不清晰
部分“返租”商鋪還存在著產(chǎn)權(quán)不清晰的問(wèn)題，不少商鋪原本屬于開(kāi)發(fā)商自用，當(dāng)時(shí)已經(jīng)確權(quán)甚至辦理了房產(chǎn)證。如今將其再次銷售，這時(shí)候購(gòu)買的業(yè)主就有可能會(huì)不能拿到屬于自己的房產(chǎn)證。此外，購(gòu)房者還需要了解清楚該物業(yè)是否已經(jīng)抵押，如果抵押的話，是不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的。黎嬌燕提醒，現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商是先跟業(yè)主簽好認(rèn)購(gòu)書，然后再注銷抵押，再注銷物留自用，才跟業(yè)主簽正式的合同，這樣的商鋪也有業(yè)主買，但是風(fēng)險(xiǎn)也是比較大。
開(kāi)發(fā)商不能直接進(jìn)行“返租”銷售
廣東兆達(dá)律師事務(wù)所專職律師黎嬌燕則提醒，租賃合同是經(jīng)營(yíng)公司與商家簽訂的，購(gòu)房者委托經(jīng)營(yíng)公司出租，出租取得租金再返還給業(yè)主，業(yè)主跟商場(chǎng)沒(méi)有法律關(guān)系，更不是直接關(guān)系。如果與商場(chǎng)簽合同的經(jīng)營(yíng)公司“走佬”，那么業(yè)主回收“返租”租金將很困難。
經(jīng)營(yíng)主體問(wèn)題多風(fēng)險(xiǎn)大
以商鋪“返租”形式進(jìn)行銷售，開(kāi)發(fā)商可以迅速回籠資金，業(yè)主的初期利益也得到保障，表面上看是雙贏，實(shí)際上如果經(jīng)營(yíng)不善，也可能是“雙敗”。姚麗軍認(rèn)為，商業(yè)的價(jià)值來(lái)自于經(jīng)營(yíng)，如果經(jīng)營(yíng)主體沒(méi)有能力把這個(gè)產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，或者是定位不準(zhǔn)確，最后商業(yè)體做死了，那么無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是對(duì)于業(yè)主來(lái)講，都是損失——對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，沒(méi)有了經(jīng)營(yíng)收入，長(zhǎng)期貼租金，貼到最后就虧了;對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，商業(yè)做不起來(lái)，“返租”期結(jié)束后不能續(xù)租，這個(gè)物業(yè)已經(jīng)就變成了沒(méi)有價(jià)值的東西。
造成城市資源的浪費(fèi)
不少早期“返租”的商鋪地理位置優(yōu)越，但卻因定位不準(zhǔn)而難以做旺，在“返租”期結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商希望以原價(jià)收回商鋪，進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，而業(yè)主卻因?yàn)榭春玫囟�，不同意開(kāi)發(fā)商的原價(jià)回收，最后導(dǎo)致商鋪空置，造成城市資源的浪費(fèi)。
姚麗軍認(rèn)為，東莞的開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了2003年~2004年的“返租”狂熱之后，目前已經(jīng)比較理智了，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)自己進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候再切割出售一部分�；蛘呤窃诎讶藲庾鐾�，保證自己的產(chǎn)業(yè)升值，再尋求機(jī)會(huì)發(fā)售或者抵押貸款，這樣的經(jīng)營(yíng)方式比“返租”銷售更為合理。
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