購房合同有貓膩小編教你輕松排“雷”(2)

2011-08-24 來源：未知編輯：喬銘

　　在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當(dāng)大的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠(yuǎn)而造成的。

　　按照規(guī)范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內(nèi)容應(yīng)在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質(zhì)量的問題是一個較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對建筑質(zhì)量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準(zhǔn)，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結(jié)果為準(zhǔn)�？墒前赐ǔ５膽T例，質(zhì)檢結(jié)果一般只是針對工程主體所下的結(jié)論，一些購房者認(rèn)為的細(xì)節(jié)性的問題，并不包含在質(zhì)檢的內(nèi)容當(dāng)中。因此質(zhì)量好壞并不能簡簡單單的一句話說清。

　　一般而言購房者對建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化;水、電、氣、管線的通暢;門、窗、家具瑕疵等問題上，而這些問題是否能被認(rèn)為是質(zhì)量問題，絕非是一個質(zhì)檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題，購房合同是最有效的武器。消費者在簽訂合同時一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。

　　違約條款

　　在簽訂商品房預(yù)售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。

　　比如，有的開發(fā)商或代理商的合同對買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：“買方逾期付款，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金;賣方交付房屋逾期180日，買方有權(quán)終止合同，并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。”顯然，在上述條款中，關(guān)于賣方違約的表述不完整，關(guān)于買賣雙方違約的責(zé)任不對等。

　　在商品房買賣中，作為賣方，不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件(面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量核驗書》等)交付房屋。因此，上述有關(guān)賣方違約的完整表述應(yīng)是：“賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方，……”。另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權(quán)終止合同，沒收買方支付的定金和房價款，那么也應(yīng)規(guī)定“在賣方逾期20日(不應(yīng)是180日)時，買方有權(quán)終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房價款”，才算公平、對等。

　　此外，“賣方有權(quán)沒收買方支付的房價款”的條款本身就是不合法的。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）