打響二手房價格空間戰(zhàn)的五大首要因素
2011-08-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
房子價格最主要的還是由地價和建筑物決定的，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。隨著二級市場的進(jìn)一步發(fā)展，把舊房子賣掉已成為很多家庭計劃中的事情。但是，舊房子到底值多少錢呢?估高了賣不出去，估低了自己又不合算，確實是件麻煩事。“要在樓價攀升時期跟業(yè)主討價還價，真不容易啊!”這是眾多買家的心聲，也是不少中介經(jīng)紀(jì)的煩惱。
滿堂紅廣州分公司研究部高級主任肖文曉表示，2011年5~7月的議價幅度最大，各區(qū)平均議價幅度達(dá)4%。但踏入8月，議價幅度逐步收窄，從多位受訪中介經(jīng)紀(jì)的口中得知，受亞運市政建設(shè)利好，部分業(yè)主心態(tài)愈發(fā)強(qiáng)硬，常開出高于市場價的放盤價，并且一而再，再而三地“反價”。雖有買家跟風(fēng)追價，但高價放盤著實打壓了買家置業(yè)的積極性。下半年進(jìn)行到一半了，如果你想淘一套“有價講”的房子，以下建議可供參考。
提點一：大面積單位有價可講
“老城區(qū)的房子，別說降價了，能不‘反價’就偷笑了。”記者采訪中發(fā)現(xiàn)，不少駐扎在老城區(qū)的資深經(jīng)紀(jì)對二手住宅“反價”現(xiàn)象已見怪不怪了。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理陳鐵軍表示，由于現(xiàn)時樓價居高不下，業(yè)主心態(tài)企硬也很正常，“尤其是那些與名校捆綁出售的越秀樓盤，越是小戶型，越?jīng)]可能跟業(yè)主討價還價。”他預(yù)計年后放盤量將下降，價格仍會緩慢上漲，“特別是兩房單位，無論是樓梯樓還是電梯樓，只要業(yè)主能放租就不愿出售了。”
相比之下，放盤量少，但睇樓客不多的大面積單位則“有價傾”。“中小戶型的房子受關(guān)注度高，盤少客多導(dǎo)致成交價往往高于放盤價3%~5%。而一些大面積單位，特別是大三房單位，總價較高，能接手的買家數(shù)量有限，業(yè)主心態(tài)相對平和，能接受價格向下調(diào)整。”
提點二：新城區(qū)盤議價空間大
與老城區(qū)樓價相比，新城區(qū)的價位尚算親民。肖文曉建議預(yù)算小的買家可關(guān)注白云區(qū)和番禺區(qū)的樓盤，“市中心區(qū)域樓盤供求關(guān)系緊張，樓價松動有限。新城區(qū)由于貨量充足，客盤比較低，業(yè)主心態(tài)較老城區(qū)穩(wěn)定，‘反價’現(xiàn)象較少。”
德誠行機(jī)場分行主管吳考香告訴記者，“如果買家想找筍盤，不妨留意白云區(qū)的樓梯樓，例如白蘭花園和景泰花園(資料、團(tuán)購、論壇、二手)，樓盤總價不高，因為已有差不多十年的樓齡，而且又是樓梯樓，議價的空間相對較大。”10年樓齡在老城區(qū)的房子里或者還算“年輕”，但在新城區(qū)里，這般樓齡的房子恰是買家入手的“洼地”。
提點三：社區(qū)知名度低 “有價傾”
“同樣是沿江樓盤，因為發(fā)展商與社區(qū)知名度的不同，價格就會有所變動。”據(jù)合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理王波透露，發(fā)展商實力大小、樓盤知名度高低及社區(qū)配套完善程度等因素，足以造成同地段、同面積、同戶型二手樓價的不同。“比如星河灣，發(fā)展商實力雄厚，社區(qū)配套建設(shè)完善，二手樓價只漲不跌，業(yè)主‘反價’聲此起彼伏。而與其一墻之隔的另一個樓盤，由于發(fā)展商實力有限，無論社區(qū)生活配套還是小區(qū)物業(yè)管理，都與星河灣存有差距。雖占據(jù)與星河灣同一片江景，但在樓價看漲的行情下，偶有低于放盤價或市場價的物業(yè)出手。”
王波承認(rèn)，中小型發(fā)展商開發(fā)實力普遍略遜于大發(fā)展商，但他強(qiáng)調(diào)，不少知名度較低的樓盤仍值得關(guān)注，“有條件選擇優(yōu)質(zhì)名盤當(dāng)然最好，但資金有限卻能淘到一套名不見經(jīng)傳，但性價比高的房子，卻也不容易。”
提點四：高齡樓梯樓可議價
雖說老城區(qū)樓價高企，但也不是完全沒有“淘寶”的可能。據(jù)陳鐵軍介紹，越秀區(qū)先烈路、黃花新村及恒福路一帶的高齡樓梯樓，入手價明顯低于同區(qū)其他樓盤，業(yè)主放盤心態(tài)較積極。“特別是一些頂樓單位，由于面積不大，樓齡較高，放盤總價低，五六十萬就能買到老城區(qū)兩房單位。”
記者也去過不少高齡樓梯樓實地踩盤，平心而論，這類高齡樓梯樓舒適度十分有限，朝向好的，樓前景觀又不佳，要么面向馬路而建，要么樓前杵著一棟高層建筑，令人倍感壓抑。但用作投資保值，這類頂樓單位花費不多，周邊配套成熟，商圈氛圍活躍，倒是很適合小預(yù)算的投資客。
提點五：年前等錢使價錢可以傾
記者與多位業(yè)內(nèi)行家聊天時發(fā)現(xiàn)，年前不少業(yè)主都有資金周轉(zhuǎn)的需要，“也恰是這個時候，最適合到二手樓市里淘一套物業(yè)投資。”滿堂紅云景分店店長馮俊幫舉出了一個案例，就在前兩周，由他經(jīng)手的一套萬科藍(lán)山(資料、團(tuán)購、論壇、二手)150平方米三房毛坯單位以175萬元成交。“由于業(yè)主急著在去年年底套現(xiàn)用作資金周轉(zhuǎn)，他以低于放盤價10萬元與買家成交。”總價雖然不低，但均售價1.16萬元/m2，這個價位的優(yōu)質(zhì)二手樓稱得上“筍盤”。
“但并不是所有‘等錢使’ 的業(yè)主都會低價放盤，部分持有多套物業(yè)的業(yè)主仍會對買家擺出高姿態(tài)。”合富置業(yè)雋園(資料、團(tuán)購、論壇、二手)分行主管陳志鋒表示，以天河公園板塊為例，樓盤總價為150萬~200 萬元的業(yè)主普遍接受5%以內(nèi)議價空間，“其中又以有其他投資打算或換房計劃的業(yè)主更好說話”。小戶型單位業(yè)主即便有資金周轉(zhuǎn)壓力，也鮮見降價出貨。
上一篇：二手房交付時購房者應(yīng)特別注意的事項
下一篇：“優(yōu)雅四步”掌控二手房購買核心優(yōu)勢
·進(jìn)口瓷磚五大黑幕曝光 消費者選購需仔細(xì)甄別
·御東新區(qū)SD大賽場館建設(shè)工程進(jìn)度現(xiàn)場報道
