專(zhuān)家支招房貸那點(diǎn)事 有力小化購(gòu)房成本
2011-08-11 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
筆者以一套價(jià)格200萬(wàn)元的公寓為例，假設(shè)貸款五成，以15年等額本息計(jì)算，對(duì)于二次置業(yè)者而言，信貸緊縮前按照8.5折利率每月需要還款7934.01元，信貸緊縮后按照1.1倍基準(zhǔn)利率每月需要還款8727.57元，月增加793.56元，利息合計(jì)相差14.28萬(wàn)元。
那么，突然被提高首付門(mén)檻的90平方米以上的首次購(gòu)房者，以及此次被新政“誤傷”甚至“錯(cuò)殺”的改善型二次購(gòu)房者，如何在政策允許的范圍之內(nèi)，合理地將購(gòu)房成本最小化呢?
隨著差別化信貸政策、“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)出爐。信貸杠桿被解除，投機(jī)炒房能量被大幅削弱，但同時(shí)也加大了改善型購(gòu)房者的購(gòu)房難度。專(zhuān)家給出了化解4大信貸危機(jī)的方實(shí)用法。
方法一：一次性用足公積金貸款
2009年，由于房貸利率水平一度降至4.158%的低位(七折優(yōu)惠)，這使得一部分人不再重視公積金貸款，因?yàn)楣e金貸款3.87%的利率水平與商業(yè)貸款相差不到0.3個(gè)百分點(diǎn)。但目前的情形已經(jīng)發(fā)生巨大變化。
據(jù)了解，目前大多數(shù)首套房購(gòu)買(mǎi)者只能申請(qǐng)到8折優(yōu)惠，利率為4.752%，與公積金貸款利率相比，相差0.88個(gè)百分點(diǎn)。因此建議購(gòu)房者在買(mǎi)房之前，盡可能讓自己符合足額申請(qǐng)公積金貸款的條件。此外，住房公積金的其他用途也可以充分利用起來(lái)。如某些地方可以申請(qǐng)住房公積金裝修貸款。
方法二：抓住良機(jī)轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本
漢宇地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)理吳俊告訴筆者，房屋買(mǎi)賣(mài)的格式條款往往約定買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。但是，交易慣例中大部分房主要求的是房屋“到手價(jià)”，也就是常見(jiàn)的交易習(xí)慣是由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)交易過(guò)程中所有應(yīng)付的稅費(fèi)。
市場(chǎng)一夜巨變。分析師表示，從當(dāng)前市場(chǎng)反饋來(lái)看，買(mǎi)方觀望氣氛已初露端倪。
而不少掛牌房東心理價(jià)格也明顯松動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方強(qiáng)弱地位變更，為買(mǎi)家轉(zhuǎn)嫁部分稅費(fèi)成本提供了可能與實(shí)際空間。對(duì)此，買(mǎi)房者要做的就是找出可以減免的稅費(fèi)，并要求賣(mài)家積極配合。
按照規(guī)定，如果賣(mài)方出售自己名下的普通住宅，且自住5年以上，可免征營(yíng)業(yè)稅，因此購(gòu)房者要加以留心。
方法三：“貨比三家”選擇優(yōu)惠利率
由于各商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款審查力度不一樣，因此建議在選擇貸款銀行時(shí)，應(yīng)盡可能多作比較。
雖然國(guó)有商業(yè)銀行紛紛收緊房貸，但并非所有銀行都將7折優(yōu)惠利率全部取消，而且會(huì)綜合考慮貸款成數(shù)的多少，以及客戶資質(zhì)等，來(lái)確定最終貸款利率。
凱盛公司一位資深房貸專(zhuān)家表示，目前銀行首套房根據(jù)首付成數(shù)不同，貸款利率也有所區(qū)別：首付低于三成的，貸款利率打8.5折，不過(guò)一般情況下很難申請(qǐng)到;比較常見(jiàn)的為首付四成，利率可打8折;如果首付成數(shù)提高，利率優(yōu)惠幅度也會(huì)相應(yīng)加大。
方法四：利用職稱(chēng)申請(qǐng)優(yōu)惠利率
如果你是高級(jí)白領(lǐng)，同時(shí)又就職于世界500強(qiáng)等知名企業(yè)，那么在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，極有可能享受到低于8折的優(yōu)惠利率。
據(jù)了解，目前有部分商業(yè)銀行還是愿意為資質(zhì)較好的客戶提供更為優(yōu)惠的利率，對(duì)于具有大學(xué)本科文憑，同時(shí)持有高級(jí)職稱(chēng)證書(shū)，而且在知名企業(yè)就職，或者是國(guó)家公務(wù)員等，可申請(qǐng)到7.5~8折不等的優(yōu)惠利率。雖然無(wú)法享受到最低的7折利率，但相對(duì)于8折利率來(lái)說(shuō)，還是優(yōu)惠不少。
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